La nuova tassazione IRPEF delle plusvalenze da SuperBonus 2024.
La legge di bilancio 2024 ha introdotto la tassazione di una nuova plusvalenza derivante da cessione di immobili, rilevante ai fini dei redditi soggetti ad IRPEF (art. 1, comma 64, legge 30 dicembre 2023, n. 213, che ha modificato l’art. 67, c. 1, TUIR, introducendo la nuova lettera b-bis, e l’art. 68 comma 1).
Dal primo gennaio 2024 sono tassate le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobile sui quali sono stati eseguiti interventi che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Super-Bonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche (art. 119 del D.L. 19/ maggio 2020 n. 34 convertito con legge 17 luglio 2020 n. 77 e successive modifiche). Non sono invece tassate le cessioni a titolo gratuito.
La cessione a titolo oneroso di questi immobili genera una plusvalenza tassabile se avviene entro i dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del Super-Bonus. Non rileva dunque la data di acquisto dell’immobile ma solo la data di conclusione dell’intervento agevolato, determinata in base alla documentazione predisposta ai fini del procedimento agevolativo (comunicazione di fine lavori, se dovuta, oppure attestato di prestazione energetica finale, attestazioni del Direttore dei lavori e del collaudatore statico di conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, visto di conformità, etc.).
Rimangono escluse dalla tassazione le plusvalenze relative a immobili acquistati a seguito di successione a causa di morte e a immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni per la maggior parte di tale periodo.
Anche in questo caso le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo (per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante).
Nel solo caso in cui si è fruito del SuperBonus nella misura del 110% e il contribuente si è avvalso della cessione del credito di imposta o dello sconto in fattura, sono previste limitazioni alla possibilità di deduzione dei costi inerenti, e in particolare:
a) se i lavori che hanno fruito del SuperBonus si sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del SuperBonus;
b) se i lavori che hanno fruito del SuperBonus si siano conclusi da più di 5 anni all’atto di cessione, si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del SuperBonus solo nella misura del 50%.
Le nuove norme prevedono inoltre che nel caso in cui gli immobili plusvalenti siano stati acquisiti o costruiti, alla data di cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Ricordiamo infine che anche alle plusvalenze realizzate mediante le cessioni a tiolo oneroso di immobili che hanno fruito del SuperBonus, si può applicare l’imposta sostitutiva nella misura del 26% facendone espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione.
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Riaperto il termine per la rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli.
Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è riaperto fino al 30 giugno 2024 con riferimento ai terreni posseduti alla data del primo gennaio 2024 (legge di bilancio 2024).
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è stata confermata al 16%.
Si possono dunque affrancare, sino al 30 giugno 2024, i terreni posseduti alla data del primo gennaio 2024, pagando il 16% del valore del terreno stesso al primo gennaio 2024, risultante da apposita perizia di stima.
Entro il 30 giugno 2024 deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del primo gennaio 2024. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al primo gennaio 2024, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo gennaio 2024. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2024. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari al 16% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate ritiene che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018, al primo gennaio 2019, al primo gennaio 2020, al primo luglio 2020, al primo gennaio 2021, al primo gennaio 2022 o al primo gennaio 2023) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata. Con la nuova aliquota al 16% è probabile che sia dovuta una differenza anche in caso di rivalutazione al ribasso, specialmente per chi aveva operato la rivalutazione pagando l’aliquota del 4%.
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Prorogato il Fondo di garanzia per i mutui prima casa.
Con il Fondo di garanzia per i mutui prima casa lo Stato offre ai cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale prima casa.
La garanzia del Fondo e’ concessa nella misura massima del 50 per cento della quota capitale sui finanziamenti di acquisto e ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, con priorità per l’accesso al credito da parte di giovani di età inferiore ai 36 anni; giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni); nuclei familiari monogenitoriali con figli minori; conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati; per il 2024, anche delle famiglie numerose, come definite dall’art. 1 comma 9 della legge 30 dicembre 2023 , n. 213.
Per queste categorie il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
L’immobile ad uso abitativo deve essere sito nel territorio nazionale, inoltre non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.
Il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250 mila euro, concesso dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra Ministero dell’Economia e delle Finanze e Abi.
Il decreto legge 25 maggio 2021 n. 73, (c.d. “Decreto sostegni bis”), cosi come convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 luglio 2021 n. 106, ha previsto la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% per tutti coloro che rientrando nelle categorie prioritarie hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori. Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2024 dalla legge 30 dicembre 2023 , n. 213.
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