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Si avvicina l’aumento delle imposte di successione: ecco come prevenirlo

L’aumento delle imposte sull’eredità e sulle donazioni è considerato molto probabile, e secondo alcune indiscrezioni potrebbe essere attuato prima della fine dell’anno, forse già in autunno.
Una proposta di legge in tal senso è già stata presentata in Parlamento nello scorso mese di febbraio. La proposta prevede l’aumento delle aliquote dell’imposta sulle successioni e le donazioni, la riduzione sostanziale della franchigia per i figli e il coniuge, e l’abrogazione dell’esenzione prevista attualmente per la successione dei titoli di Stato.
Secondo le ultime indiscrezioni, anche il Ministero dell’Economia si starebbe occupando della questione, prendendo in considerazione anche una modifica delle norme che oggi prevedono un’esenzione totale per il trasferimento dell’azienda o delle partecipazioni sociali dai genitori ai figli, ricorrendo determinati presupposti.

Appare dunque opportuno prendere in considerazione la possibilità di anticipare il passaggio generazionale, almeno per alcuni beni, riducendo così in modo significativo il carico fiscale. Per le aziende e le partecipazioni sociali, in particolare, il vantaggio appare notevole, per chi riesce a sfruttare l’esenzione totale prevista dalla legislazione vigente.
La scadenza, però, si sta avvicinando, quindi non c’è tempo da perdere. Molte famiglie hanno già iniziato a pianificare l’operazione, e diversi trasferimenti sono già avvenuti negli ultimi mesi.

Lo strumento più frequentemente utilizzato è la donazione con riserva di usufrutto vitalizio, ma nel caso delle partecipazioni sociali si possono prendere in esame altre soluzioni, in base alle specifiche esigenze della famiglia.
Oggi, infatti, la tassazione della donazione in linea retta, cioè dai genitori ai figli, risulta particolarmente conveniente, se paragonata alla media degli altri Stati dell’Unione Europea.
E’ infatti prevista una franchigia (cioè una soglia di esenzione) per l’imposta di successione e donazione di un milione di euro per ciascun erede o donatario. Ciò significa che una donazione del valore di un milione di euro dal padre al figlio oggi non è soggetta all’imposta di successione e donazione, e se anche domani, come è probabile, l’importo della franchigia dovesse essere notevolmente ridotto, ciò non avrà alcun effetto sulle donazioni già avvenute (che non potranno più essere tassate), ma solo sui beni eventualmente rimasti di proprietà del donante, che saranno tassati nell’ambito della futura successione.

Se si supera la soglia di esenzione di un milione di euro, oggi l’imposta di successione e donazione è del 4%, mentre domani sarà probabilmente aumentata all’8% (se non al 10%). Una donazione appare dunque conveniente anche per i beni di valore superiore al milione di euro, dato che il 4% che si pagherebbe oggi risulta comunque vantaggioso rispetto a quanto si pagherebbe domani, nell’ambito della futura successione.
In molti casi, inoltre, il meccanismo della riserva di usufrutto vitalizio (che tutela il donante consentendogli di mantenere il controllo del bene anche dopo la donazione) consente un ulteriore risparmio significativo, perché le imposte non si applicano sull’intero valore del bene donato, ma su una sua percentuale che dipende dall’età del donante.

Per quanto riguarda i beni immobili, infine, ci possiamo avvantaggiare dell’applicazione delle imposte sul valore catastale, che oggi è ancora, nella maggior parte dei casi, molto basso rispetto al valore reale. Ricordiamo infatti che nei prossimi anni è previsto un incremento dei valori catastali degli immobili, per avvicinarli ai valori di mercato.

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Acquisto di “prima casa” in attesa dell’alienazione dell’abitazione precedentemente agevolata.

La legge di stabilità per il 2016 ha finalmente risolto il problema di chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra.
Fino al 31 dicembre 2015, per godere delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione era indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa, e ciò spesso risultava difficile, anche a causa della situazione del mercato immobiliare.
Dal primo gennaio 2016, invece, l’agevolazione “prima casa” è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione agevolata, a condizione che questa sia trasferita entro un anno dal nuovo acquisto (art. 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015 n. 208).
La nuova normativa prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della “prima casa” si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro un anno dalla data dell’atto.
In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Devono naturalmente essere presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge per l’agevolazione “prima casa”, ma dalla formulazione della nuova norma sembra potersi ricavare che non impedisce l’applicazione dell’agevolazione la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune di quella che si sta acquistando, se si tratta della precedente “prima casa” che sarà alienata entro l’anno. Una diversa interpretazione risulterebbe infatti irragionevole.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la nuova disposizione, pur se introdotta nell’ambito della normativa sull’imposta di registro, si applica anche se il nuovo acquisto è soggetto a Iva (la disciplina Iva sulla prima casa, infatti, rinvia espressamente alle norme sull’imposta di registro).
L’Agenzia delle Entrate ritiene inoltre che la possibilità di alienare l’abitazione entro un anno si applichi anche agli acquisti per successione o donazione. In tal caso l’impegno ad alienare l’abitazione precedentemente agevolata deve essere inserito nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Contrariamente a quanto appariva da una prima lettura della nuova norma, l’Agenzia delle Entrate ritiene che il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, di cui all’art. 7 della L. 448/98, spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui egli proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’abitazione precedentemente agevolata.
Ricordiamo infine che l’aspetto finanziario può essere gestito con un mutuo “ponte”, cioè stipulando un mutuo per finanziare l’acquisto della nuova casa, destinato ad essere estinto (in tutto o in parte) con il ricavato della vendita della vecchia abitazione, non appena si troverà un acquirente.
Il mutuo può essere garantito da ipoteca da iscrivere sulla nuova casa, oppure anche sulla vecchia, se abbiamo intenzione di cancellarla, estinguendo interamente il mutuo, al momento della vendita.

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Il leasing immobiliare abitativo

La legge di stabilità per il 2016 ha previsto alcune agevolazioni fiscali destinate a promuovere l’utilizzo del leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa.
Il leasing immobiliare è normalmente utilizzato per l’acquisto dei beni immobili strumentali: capannoni, uffici, negozi. Le nuove agevolazioni intendono favorire l’impiego di questo strumento anche nell’ambito residenziale, e in particolare per gli immobili destinati ad abitazione principale dell’utilizzatore, preferibilmente in presenza dei requisiti richiesti dalla legge per la “prima casa” ai fini dell’imposta di registro.
Dal primo gennaio 2016 l’acquisto, da parte di una banca o di una società di leasing, di un’abitazione (di categoria catastale diversa da A1, A8 o A9) destinata a essere concessa in uso a una persona fisica che abbia i requisiti per richiedere l’agevolazione “prima casa”, è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota ridotta dell’1,5%. La norma fa riferimento alla banca o alla società di leasing, che è formalmente il soggetto acquirente, ma l’imposta grava comunque, sotto il profilo economico, sull’utilizzatore, che è quindi l’effettivo beneficiario dell’agevolazione.
Ricordiamo che l’aliquota agevolata dell’imposta di registro per la “prima casa” è oggi del 2%, e che in mancanza di agevolazioni l’aliquota ordinaria dell’imposta di registro per i fabbricati è del 9%. La nuova agevolazione consente dunque di acquistare l’abitazione destinata a essere concessa in leasing con un’aliquota paragonabile a quella dell’acquisto di prima casa tra privati, anzi addirittura più conveniente. Teniamo presente, però, che la base imponibile su cui applicare l’aliquota ridotta è rappresentata dal prezzo di acquisto dell’immobile, non essendo possibile utilizzare il meccanismo del cosiddetto “prezzo-valore” che consente di applicare l’imposta al valore catastale.
Purtroppo, però, le nuove norme fanno riferimento esclusivamente agli atti di compravendita soggetti all’imposta di registro, e ne rimane così esclusa l’applicazione agli atti soggetti a Iva, probabilmente per i vincoli derivanti dalla disciplina comunitaria europea.
Il riferimento è ai requisiti richiesti per l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, dunque si applicano le ben note regole sulla residenza (o il luogo di svolgimento dell’attività lavorativa), sulla non proprietà di altre abitazioni nello stesso Comune e sulla non proprietà di altre abitazioni acquistate con l’agevolazione “prima casa” (salva la possibilità, ora concessa, di vendita entro l’anno).
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la presenza dei requisiti deve essere dichiarata dall’utilizzatore nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della banca o società di leasing oppure nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile, ma in quest’ultimo caso il contratto di locazione deve essere presentato per la registrazione insieme all’atto di acquisto.
Accanto a questa agevolazione legata all’atto di acquisto, ne è prevista un’altra, direttamente a favore dell’utilizzatore, sotto forma di detrazione Irpef.
Le persone fisiche con reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di leasing, che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa, e che adibiscono la casa di cui sono utilizzatori a propria abitazione principale entro un anno dalla consegna, hanno diritto a una detrazione Irpef del 19 per cento sui canoni periodici del leasing e sul prezzo di riscatto che sarà pagato al termine del contratto di leasing per ottenere la proprietà dell’abitazione.
In questo caso non si fa riferimento ai requisiti previsti dalla legge per l’acquisto della “prima casa”, ma alla non proprietà di altri immobili a destinazione abitativa e all’utilizzo come abitazione principale (è dunque necessario trasferire e mantenere la residenza anagrafica nell’abitazione).
Notiamo che la detrazione riguarda l’intero importo dei canoni (entro il tetto massimo previsto) e non la sola componente degli interessi, contrariamente a quanto previsto per la detrazione Irpef delle rate del mutuo contratto per l’acquisto dell’agevolazione principale, quindi l’agevolazione appare particolarmente interessante.
Per le persone fisiche di età inferiore a 35 anni, la detrazione Irpef può arrivare fino a 8mila euro all’anno per i canoni periodici, e fino a 20mila euro per il prezzo di riscatto.
Per chi invece ha 35 anni o più, gli importi massimi della detrazione sono dimezzati, quindi la detrazione può arrivare fino a 4mila euro all’anno per i canoni periodici, e fino a 10mila euro per il prezzo di riscatto.
Teniamo presente che le due agevolazioni (l’imposta di registro ridotta sull’atto di acquisto e la detrazione Irpef) sono indipendenti tra di loro e legate a presupposti parzialmente diversi (i requisiti “prima casa” piuttosto che la non proprietà di immobili a destinazione abitativa e la destinazione ad abitazione principale), pertanto potrà accadere che si applichi una delle due agevolazioni e non l’altra.
Le agevolazioni si applicano dal primo gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.
La legge prevede anche la possibilità di interrompere, per un massimo di 12 mesi, il pagamento dei canoni in presenza di difficoltà legate alla cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore.
In caso di inadempimento dell’utilizzatore possano avvalersi della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile. In tal caso, inoltre, dopo la rivendita dell’immobile, all’ex utilizzatore sarà corrisposto il prezzo ricavato dalla vendita, dedotto l’importo dei canoni scaduti e non pagati, l’importo dei canoni a scadere attualizzati, e l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere versata dall’ex utilizzatore alla banca o alla società di leasing.
La legge prevede inoltre che la banca o della società di leasing siano protette dalla revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore.
E’ inoltre previsto che la cessione del contratto di leasing residenziale da parte dell’utilizzatore sia soggetto all’imposta di registro con le aliquote previste per la cessione di immobili ad uso abitativo.

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L’estensione dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina

L’agevolazione per la piccola proprietà contadina è stata estesa, per la prima volta, a favore di soggetti che non hanno la qualifica di imprenditori agricoli professionali (Iap) o dai coltivatori diretti, iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, anche in mancanza dell’intenzione di acquisire tale qualifica.

La legge di stabilità per il 2016 ha infatti disposto che: “Le disposizioni di cui all’articolo 2, comma 4-bis, del decreto legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25, sono applicabili anche a favore del coniuge o dei parenti in linea retta, purché́ già̀ proprietari di terreni agricoli e conviventi, di soggetti aventi i requisiti di cui al medesimo articolo 2, comma 4-bis.” (art. 1, comma 907, della legge 28 dicembre 2015, n. 208).
Possiamo immaginare che questa norma sia destinata, nelle intenzioni del legislatore, a risolvere i problemi legati all’acquisto di terreni agricoli da parte del coniuge del coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, e più in generale da parte del familiare coadiuvante nell’impresa agricola.
Da tempo, infatti, si discute sulla possibilità di riconoscere l’agevolazione per la piccola proprietà contadina in caso di acquisto congiunto da parte di due coniugi (soprattutto nel caso in cui essi siano in regime di comunione dei beni), quando uno solo di essi ha la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. Altrettanti dubbi ha originato l’ipotesi dell’acquisto di terreni agricoli da parte di chi partecipa come coadiuvante all’impresa familiare agricola. Il coadiuvante, infatti, partecipa all’attività di coltivazione svolta dall’impresa familiare, ed è normalmente iscritto alla gestione previdenziale agricola presso l’INPS, ma non è chiaro se possa essere qualificato come coltivatore diretto, non essendo il titolare dell’impresa.
Nella prassi si ammette generalmente la possibilità del coadiuvante, purché iscritto alla gestione previdenziale, di acquistare terreni agricoli con le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, ma questa soluzione non era finora pacifica.
La nuova norma consente di superare questo problema, almeno per i coadiuvanti che hanno i requisiti richiesti dalla legge di stabilità.
La questione rimane invece aperta per i coadiuvanti che non rispondono a tutti i requisiti previsti dalla nuova normativa, essendo parenti meno stretti, oppure non conviventi, oppure non essendo già proprietari di terreni agricoli. Ricordiamo infatti che ai fini dell’impresa familiare si intendono come familiare il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, e non è richiesta la convivenza.
La nuova norma, peraltro, amplia notevolmente la sfera dei soggetti che possono accedere all’agevolazione per la piccola proprietà contadina, andando ben oltre i coadiuvanti dell’impresa agricola. Tra i requisiti, infatti, non è prevista la collaborazione all’impresa agricola di cui il familiare è titolare, quindi è ammesso a godere delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di terreni agricoli anche il coniuge o il figlio dell’agricoltore che, pur se convivente, si dedichi ad un’attività completamente estranea all’agricoltura, e indipendentemente  dal reddito che ne ricava.
Non possiamo, dunque, fare a meno di evidenziare l’effetto dirompente della norma su un sistema finora caratterizzato dalla limitazione della possibilità di acquisto agevolato ai soli soggetti per i quali l’agricoltura rappresenta l’attività principale, da cui ricavano la maggior parte del proprio reddito. Questo, infatti, è sempre stato un punto fermo nella lunga storia dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina, anche quando è stata progressivamente allargata dal coltivatore diretto all’imprenditore agricolo professionale e alle società agricole.
Oggi la volontà del legislatore è diversa, e possiamo soltanto ipotizzare che questa scelta derivi dall’intenzione di favorire l’investimento in ambito agricolo da parte di soggetti vicini al titolare dell’impresa.
Per esempio, possiamo immaginare che la moglie dell’agricoltore, che esercita un’attività professionale estranea all’agricoltura, voglia acquistare con i propri risparmi dei terreni agricoli da mettere a disposizione al marito per ampliare l’azienda agricola. Fino a ieri avrebbe dovuto scegliere tra pagare l’imposta di registro in misura ordinaria, oppure intestare i terreni al marito. Oggi, invece, può acquistare direttamente i terreni agricoli godendo dell’agevolazione fiscale, e concederli in comodato o in affitto al marito.
Possiamo anche ipotizzare che l’intenzione del legislatore sia quella di consentire anche agli agricoltori una corretta pianificazione del passaggio generazionale, consentendo al padre agricoltore di intestare i terreni agricoli, che andrà ad acquistare, al figlio che egli ritiene destinato a proseguire l’attività, ma che attualmente è ancora studente, oppure, al contrario, di consentire al padre non agricoltore di acquistare a proprio nome i terreni agricoli sui quali uno solo dei figli esercita l’attività agricola, al fine di evitare disparità di trattamento che potrebbero portare a liti tra i futuri eredi.
Quale che ne sia la ragione, comunque, dobbiamo prendere atto che oggi l’agevolazione per la piccola proprietà contadina può essere richiesta anche dal coniuge e dai parenti in linea retta (ascendenti o discendenti), di soggetti aventi i requisiti, purché́ siano conviventi con questi, e siano già̀ proprietari di terreni agricoli.
I requisiti sono dunque tre.
Il primo è il rapporto di coniugio o parentela in linea retta (ascendente o discendente) con un soggetto avente la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto nella relativa gestione previdenziale. Chi acquista i terreni agricoli, dunque, non deve avere alcuna qualifica, e non deve essere iscritto alla gestione previdenziale agricola, perché è sufficiente che questi requisiti siano presenti in capo al coniuge o al parente in linea retta (padre, figlio, nipote in linea retta, etc.). Il rapporto di coniugio o parentela può essere dimostrato con le certificazioni anagrafiche e dello stato civile, ma non occorre allegare alcuna documentazione all’atto di acquisto. L’agenzia delle entrate potrà ovviamente provvedere agli opportuni controlli. Non occorre allegare alcuna documentazione neppure relativamente ai requisiti soggettivi del coniuge o del parente in linea retta, la cui qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale è semplicemente dichiarata dall’acquirente, senza che sia necessario un suo intervento nell’atto di acquisto.
Il secondo requisito è quello della convivenza con il soggetto avente la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto nella relativa gestione previdenziale. Possiamo ritenere, in base agli orientamenti espressi dall’agenzia delle entrate in relazione ad altre fattispecie, che abbia rilevanza la sola risultanza anagrafica, quindi occorre che la convivenza risulti dallo stato di famiglia. Anche in questo caso, però, non occorre allegare alcuna documentazione all’atto di acquisto. L’agenzia delle entrate potrà eseguire i controlli che riterrà opportuni.
Il terzo requisito è la proprietà di terreni agricoli. L’acquirente, dunque, per poter ottenere l’agevolazione, deve essere già proprietario di terreni agricoli (la legge si è espressa al plurale, ma potremmo ritenere che sia sufficiente anche la proprietà di un solo terreno agricolo). Non sono previsti limiti dimensionali, quindi può trattarsi anche di terreni di piccola dimensione. Deve però trattarsi di terreni agricoli secondo lo strumento urbanistico vigente, come previsto in linea generale per l’agevolazione per la piccola proprietà contadina. Poiché la legge parla di proprietà, non sarebbe sufficiente la titolarità di un diritto di godimento (usufrutto o uso), mentre sembra sufficiente la nuda proprietà.
Questo requisito, peraltro, si presta ad essere facilmente ottenuto da parte di chiunque, dunque possiamo immaginare che il soggetto avente i primi due requisiti, in vista dell’acquisto di una certa estensione di terreno agricolo, consegua anche il terzo requisito acquistando (senza agevolazioni) o ricevendo in donazione un piccolo appezzamento di terreno agricolo. Ciò può avvenire anche poco prima dell’acquisto agevolato, non essendo previsto che l’acquirente sia proprietario di terreni agricoli da un certo periodo di tempo.
In presenza dei tre requisiti che abbiamo elencato, il soggetto non agricoltore può acquistare fondi agricoli con le agevolazioni per la piccola proprietà contadina. Come abbiamo visto, i requisiti soggettivi non devono essere verificati in capo all’acquirente, ma in capo al suo coniuge o al suo parente in linea retta convivente (che deve avere la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, e deve essere iscritto nella gestione previdenziale agricola).
Devono comunque sussistere tutti gli altri presupposti indicati dalla legge per l’applicazione dell’agevolazione, e in particolare i presupposti oggettivi (deve trattarsi di terreni agricoli, secondo gli strumenti urbanistici vigenti, e relative pertinenze, cioè fabbricati rurali), il mantenimento della proprietà per cinque anni dall’atto di acquisto, e la coltivazione o conduzione diretta per cinque anni dall’atto di acquisto.
Mentre l’obbligo di mantenere la proprietà per almeno cinque anni è posto evidentemente a carico dell’acquirente, non risulta del tutto chiaro, dalla formulazione della norma, se l’obbligo di coltivare i terreni per almeno cinque anni grava sull’acquirente oppure sul familiare agricoltore (cioè sul soggetto avente la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale). Se dovesse prevalere l’interpretazione secondo cui l’obbligo di coltivare i terreni per almeno cinque anni grava sull’agricoltore familiare dell’acquirente, potrebbe verificarsi l’ipotesi della decadenza dall’agevolazione per causa non imputabile all’acquirente (che ha richiesto l’agevolazione) ma a un diverso soggetto.
Nella pratica, però, è comunque sempre possibile che i terreni acquistati siano coltivati dal familiare agricoltore, essendo ciò consentito da un’altra specifica norma di legge.
Ricordiamo infatti che l’art. 11, terzo comma, del d.lgs. n. 228/2001 dispone che “non incorre nella decadenza dei benefici l’acquirente che, durante il periodo vincolativo di cui ai commi 1 e 2, ferma restando la destinazione agricola, alieni il fondo o conceda il godimento dello stesso a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado, che esercitano l’attività di imprenditore agricolo di cui all’articolo 2135 del codice civile, come sostituito dall’articolo 1 del presente decreto. Le disposizioni del presente comma si applicano anche in tutti i casi di alienazione conseguente all’attuazione di politiche comunitarie, nazionali e regionali volte a favorire l’insediamento di giovani in agricoltura o tendenti a promuovere il prepensionamento nel settore.”
Nella maggior parte dei casi, dunque, il fondo agricolo sarà coltivato dal coniuge o parente in linea retta dell’acquirente, con lui convivente, in possesso dei requisiti soggettivi, grazie al quale l’acquisto ha potuto godere delle agevolazioni fiscali.
I dubbi interpretativi assumono rilevanza soltanto nel caso in cui l’acquirente intenda affidare la coltivazione dei terreni acquistati ad altri familiari (che non siano il coniuge o un parente in linea retta).

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Il leasing per l’acquisto della prima casa

La legge di stabilità per il 2016 ha incentivato l’utilizzo dello strumento del leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa.
In precedenza il leasing immobiliare era utilizzato principalmente per l’acquisto dei beni immobili strumentali: capannoni, uffici, negozi. Dal primo gennaio 2016, invece, l’acquisto, da parte di una banca o di una società di leasing, di un’abitazione destinata a essere concessa in uso a una persona fisica che abbia i requisiti per richiedere l’agevolazione “prima casa”, è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota ridotta dell’1,5% (ricordiamo che l’aliquota agevolata dell’imposta di registro per la “prima casa” è oggi del 2%).
Inoltre, le persone fisiche di età inferiore a 35 anni, con reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di leasing, che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa, e che adibiscono la casa di cui sono utilizzatori a propria abitazione principale entro un anno dalla consegna, hanno diritto a una detrazione Irpef del 19 per cento sia sui canoni periodici del leasing (fino a 8 mila euro all’anno) sia sul prezzo di riscatto che sarà pagato al termine del contratto di leasing per ottenere la proprietà dell’abitazione (fino a 20 mila euro).
Chi ha 35 anni o più potrà beneficiare della detrazione, in presenza delle medesime condizioni, ma gli importi massimi sono dimezzati (4 mila euro all’anno e 10 mila euro al momento del riscatto).
Le agevolazioni si applicano fino al 31 dicembre 2020.
La legge prevede anche la possibilità di interrompere, per un massimo di 12 mesi, il pagamento dei canoni in presenza di difficoltà legate alla cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore.
La legge prevede che la banca o della società di leasing siano protette dalla revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore, e che nel caso di inadempimento dell’utilizzatore possano avvalersi della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile. In tal caso, inoltre, dopo la rivendita dell’immobile, all’ex utilizzatore sarà corrisposto il prezzo ricavato dalla vendita, dedotto l’importo dei canoni scaduti e non pagati, l’importo dei canoni a scadere attualizzati, e l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere versata dall’ex utilizzatore alla banca o alla società di leasing.
E’ inoltre previsto che la cessione del contratto di leasing residenziale da parte dell’utilizzatore sia soggetto all’imposta di registro con le aliquote previste per la cessione di immobili ad uso abitativo.
Il leasing residenziale potrebbe dunque essere una valida alternativa al “rent to buy”, che non è mai decollato proprio per i dubbi sulle modalità di riprendere possesso dell’immobile in caso di inadempimento dell’acquirente, ma anche per la complessità della normativa, che non va incontro alle reali esigenze delle parti. L’intervento di un intermediario finanziario potrebbe rendere più facile questo tipo di acquisto “a rate”.

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Riaperto il termine per la rivalutazione terreni

Anche per il 2016 è possibile procedere alla rivalutazione dei terreni pagando l’imposta sostitutiva dell’8%.
Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di stabilità 2016 che ha confermato l’aumento dell’imposta sostitutiva all’8%.
Il termine scade il 30 giugno 2016. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2016. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi era già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2016, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2016. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2016. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che è pari all’8% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate non è d’accordo, e ritiene che la perizia debba essere giurata prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014 o al primo gennaio 2015) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ ancora possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma l’aumento dell’aliquota rende necessario pagare la differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.

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Contanti, limite a 3.000 euro

Il limite per l’utilizzo di denaro contante e assegni trasferibili è stato aumentato a 3.000 euro dal 1° gennaio 2016 (legge 28 dicembre 2015, n. 208).
Le norme attualmente in vigore prevedono dunque il divieto di trasferimenti in contanti per importi complessivamente pari o superiori a 3.000 euro. Ciò significa che i contanti possono essere usati solo fino all’importo di euro 2.999,99 perché il divieto scatta già da 3.000 euro.
Il limite riguarda i trasferimenti eseguiti direttamente, senza il tramite di banche, istituti di moneta elettronica e Poste Italiane S.p.A., e si applica sia ai pagamenti sia ai trasferimenti ad altro titolo, e dunque anche alle donazioni.
Il limite di 3.000 euro non riguarda, invece, versamenti e prelevamenti dai conti correnti bancari e postali, che possono ancora essere eseguiti in contanti anche per importi superiori. Il frequente versamento o prelevamento di grosse somme in contanti può però comportare una segnalazione da parte della banca, se non giustificata dall’attività svolta dal soggetto (come, per esempio, per bar o benzinai).

Ricordiamo anche che non è vietato detenere somme in contanti di importo pari o superiore ai 3.000 euro, ma soltanto eseguire singoli pagamenti di importo superiore alla soglia.

Gli assegni, circolari o bancari, devono essere sempre muniti della clausola “non trasferibile” se il loro importo complessivo è pari o superiore a 1.000 euro. Per gli assegni, infatti, l’importo non è stato aumentato dalla legge di stabilità per il 2016, che ha innalzato la soglia per l’utilizzo di contanti a 3.000 euro.

Rimane in vigore la norma che prevede che gli assegni bancari o postali compresi nei libretti rilasciati dal 30 aprile 2008 siano sempre muniti dalla clausola di non trasferibilità. In quelli rilasciati precedentemente la dicitura “non trasferibile” deve essere apposta a mano da chi firma l’assegno. E’ possibile richiedere per iscritto il rilascio di moduli per assegni “liberi”, cioè senza la dicitura “non trasferibile”, pagando per ciascun assegno l’imposta di bollo di euro 1,50. Oggi questi assegni possono essere girati solo se il loro importo è inferiore a 1.000 euro. Anche il rilascio di assegni circolari “liberi” può essere richiesto solo per importi inferiori a 1.000 euro, pagando anche qui, per ciascun assegno, l’imposta di bollo di euro 1,50.

Il saldo dei libretti bancari o postali al portatore non può essere pari o superiore a 1.000 euro. Anche questo importo, infatti, non è stato aumentato dalla legge di stabilità per il 2016. Il limite di 1.000 euro è rimasto anche per le rimesse di denaro verso l’estero (i cosiddetti “money transfer”).
La violazione del divieto di utilizzo dei contanti per i pagamenti comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che può arrivare fino al 40 per cento dell’importo pagato (art. 5, comma 1, del d.l. 3 maggio 1991 n. 143).
Le regole sull’utilizzo del denaro contante sono state oggetto di numerose variazioni negli ultimi anni. Il limite, originariamente fissato a 5.000 euro dal 30 aprile 2008 al 24 giugno 2008 (art. 49 del d.lgs. 21 novembre 2007, n. 231), era stato aumentato a 12.500 euro dal 25 giugno 2008 (art. 32 d.l. 112/2008), poi ridotto nuovamente a 5.000 euro dal 31 maggio 2010 (d.l. 78/2010), a 2.500 euro dal 13 agosto 2011 e a 1.000 euro dal 6 dicembre 2011 (art. 12 d.l. 201/2011).

E’ stato abrogato il divieto di pagare in contanti i canoni di locazione delle abitazioni, che era stato introdotto dal primo gennaio 2014. Oggi, dunque, i contanti possono essere utilizzati per i pagamento dei canoni di locazione fino al limite ordinariamente previsto di 3.000 euro.

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Imu e comodato a genitori o figli

Il trattamento fiscale dell’abitazione concessa in uso a genitori o figli è stato oggetto di ripetute modifiche nel corso dell’approvazione della legge di stabilità per il 2016 (legge n. 208/2015).
Nella versione definitiva, in vigore dal primo gennaio 2016, è prevista la riduzione al 50% di Imu e Tasi per le abitazioni concesse in comodato ai parenti di primo grado in linea retta (figli e genitori) del proprietario, ma con alcune specifiche limitazioni.
L’esenzione, infatti, si applica solo se chi concede l’immobile in comodato (comodante):
– risiede anagraficamente e dimora abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
– non possiede altri immobili in Italia, o al massimo possiede un altro immobile adibito a propria abitazione principale (nello stesso Comune, e che non sia classificato catastalmente come villa, dimora storica o casa signorile).
Il contratto di comodato, naturalmente, deve essere registrato, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre ai bolli (minimo 16 euro per ogni originale del contratto registrato). La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla firma del contratto.
Appare chiara l’intenzione del legislatore di evitare che l’agevolazione sia utilizzata per le seconde case al mare o in montagna. Ecco perché si richiede che il comodante non possieda altre abitazioni, con la sola eccezione della propria abitazione principale, sita nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato. Ne risulta, però, una notevole limitazione della possibilità di applicare l’esenzione. Siamo ben lontani dalla disciplina precedente prevista per l’applicazione dell’Ici, che prevedeva l’esenzione generalizzata per le abitazioni concesse in comodato ai parenti.
L’agevolazione si applica anche alle pertinenze concesse in comodato (per esempio le autorimesse).
Queste regole sono dettate a livello nazionale, quindi non dipendono da una decisione dei Comuni a livello locale. Fermi restando i presupposti previsti dalla legge per l’applicazione dell’agevolazione, il singolo Comune potrebbe però introdurre un trattamento ulteriormente agevolato, portando al minimo le aliquote su cui applicare la riduzione del 50%.
Ricordiamo che in tutti i casi in cui non risulta applicabile l’esenzione, è sempre possibile ricorrere alla costituzione del diritto di usufrutto (anche solo a termine, cioè per un periodo di tempo determinato) a favore del parente a cui viene concesso l’uso della casa. In questo caso, infatti, l’usufruttuario è esente da Imu e Tasi, se si tratta della sua abitazione principale.

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Vigneti, aboliti i diritti di impianto. Parte la liberalizzazione controllata

Fonte: 05 Gen, 2016 di Roberto Bartolini – http://www.ilnuovoagricoltore.it/vigneti-aboliti-i-diritti-di-impianto-parte-la-liberalizzazione-controllata/

Dopo le quote latte e le quote zucchero, dal 31 dicembre scorso in Unione europea è stato abolito anche il regime dei diritti di impianto dei vigneti, sostituito dal 1° gennaio 2016 con un nuovo sistema di autorizzazioni che rimarrà in vigore sino al 31 dicembre 2030.
Le nuove autorizzazioni

Da quest’anno, dunque, i viticoltori che intendono impiantare un vigneto non dovranno più possedere o acquistare i diritti di impianto. Dovranno invece avere un’autorizzazione di impianto o reimpianto dal Ministero per le politiche agricole.

Le autorizzazioni sono concesse gratuitamente, hanno una durata massima di tre anni e non sono trasferibili né a titolo oneroso né a titolo gratuito.
Il limite di ettarato dell’Italia

Per evitare che le superfici vitate esplodano, ogni Stato può concedere autorizzazioni fino a un massimo dell’1% annuo della superficie vitata nazionale.

L’Italia può assegnare ogni anno autorizzazioni per circa 6500 ettari. Se le richieste di autorizzazioni ammissibili risultano inferiori a 6500 ettari, vengono tutte accettate. Se invece le richieste sono per un numero maggiore di ettari, sono concesse in proporzione in base a criteri di priorità che sono ascrivibili a:
Giovani produttori
Requisiti ambientali
Ricomposizione fondiaria
Sostenibilità economica
Incremento della competitività aziendale e territoriale
Incremento della qualità dei prodotti Doc e Igp
Aumento della dimensione dei piccoli vigneti
Periodo di presentazione delle domande

Le domande di autorizzazione vanno presentate al Mipaaf dal 15 febbraio al 31 marzo di ogni anno in modalità telematica nell’ambito del SIAN.
Reimpianto nella stessa azienda

I viticoltori che estirpano un vigneto dopo il 1° gennaio 2016, chiedono e ricevono automaticamente l’autorizzazione a effettuare il reimpianto, che può essere concessa anche prima dell’estirpazione, purché questa avvenga entro 4 anni dalla data del nuovo impianto, così non diminuisce la superficie vitata in produzione.
Chi espianta senza reimpiantare

Nel precedente regime questa tipologia di viticoltore maturava diritti al reimpianto che poteva vendere a terzi. Nel nuovo sistema in vigore dal 1° gennaio 2016, invece, il viticoltore può chiedere autorizzazione all’impianto che però non è cedibile a terzi.

In caso di mancata richiesta di reimpianto, l’autorizzazione decade e l’ettaro corrispondente viene perso. È chiaro che molti viticoltori anziani dopo l’espianto non effettuano il reimpianto, e senza la possibilità di vendere i diritti come era per il passato regime, si potrebbe verificare una certa erosione del patrimonio viticolo nazionale.
Che fine fanno i vecchi diritti?

In Italia sono circa 40.000 gli ettari interessati a diritti di impianto che i possessori non hanno esercitato entro il 31 dicembre 2015. A questi viticoltori con diritti di impianto ancora validi, viene data la possibilità di convertirli in autorizzazioni sino al 2020.
Aiuti alla ristrutturazione

Dal 1° gennaio 2016 solamente le autorizzazioni al reimpianto potranno essere utilizzate per ricevere l’aiuto, mentre gli impianti legati alle nuove autorizzazioni dovranno essere effettuati interamente a spese del produttore.

Fonte: 05 Gen, 2016 di Roberto Bartolini – http://www.ilnuovoagricoltore.it/vigneti-aboliti-i-diritti-di-impianto-parte-la-liberalizzazione-controllata/

Confermata per il 2016 la detrazione Irpef per le ristrutturazioni edilizie e il risparmio energetico

La legge di stabilità per il 2016 ha confermato la detrazione Irpef per le ristrutturazioni edilizie e il risparmio energetico nella misura prevista per il 2015.
Ricordiamo che le persone fisiche che sostengono spese per la ristrutturazione edilizia di abitazioni, o parti comuni di edifici residenziali, hanno diritto a una detrazione dall’imposta sul reddito (Irpef).
Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 fino al 31 dicembre 2016, la detrazione è pari al 50% delle spese sostenute, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare (legge 27 dicembre 2013, n. 147, prorogata dalla legge 23 dicembre 2014, n. 190 e poi ancora dalla legge di stabilità per il 2016).
Dal 1° gennaio 2017 la percentuale di detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% delle spese sostenute, con un limite massimo di spesa di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di uguale importo.
L’agevolazione si applica anche all’acquisto di abitazioni che fanno parte di fabbricati interamente ristrutturati da un’impresa di costruzione, entro sei mesi dalla fine dei lavori.
L’agevolazione si applica inoltre all’acquisto di autorimesse di nuova costruzione destinate a pertinenza di un’abitazione (acquistata contestualmente o già di proprietà dell’acquirente).
Ricordiamo che in caso di vendita dell’immobile relativamente al quale è stata chiesta la detrazione fiscale, questa si trasferisce all’acquirente per la parte non ancora goduta, salvo patto contrario.
Ricordiamo inoltre che per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.
Una detrazione del 50% è concessa anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici destinati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (il termine è stato prorogato dalla legge 23 dicembre 2014, n. 190 e poi ancora dalla legge di stabilità per il 2016). Gli elettrodomestici devono essere di classe non inferiore alla A+ (classe A per i forni). La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro).
E’ inoltre prevista una specifica detrazione per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici già esistenti. Per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016 spetta una detrazione del 65% (Il termine è stato prorogato dalla legge 23 dicembre 2014, n. 190 e poi ancora dalla legge di stabilità per il 2016). Dal 1° gennaio 2017 il beneficio sarà del 36%, cioè quello ordinariamente previsto per i lavori di ristrutturazione edilizia. Ricordiamo che le spese sostenute prima del 6 giugno 2013 fruivano della detrazione del 55%.
Anche in questo caso, in occasione della vendita dell’immobile relativamente al quale è stata chiesta la detrazione fiscale, questa si trasferisce all’acquirente per la parte non ancora goduta, salvo patto contrario.

Maggiori informazioni sul nostro sito internet.

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