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La nuova legge sulle unioni civili

Dopo un lungo dibattito, caratterizzato da una forte contrapposizione tra diverse ideologie, è stata approvata la legge destinata a regolamentare le unioni civili e i rapporti di convivenza, in vigore dal 5 giugno 2016 (legge 20 maggio 2016, n. 76, nota anche come legge Cirinnà).
La legge ha istituito l’unione civile tra persone dello stesso sesso, regolandola in modo pressoché analogo al matrimonio tra persone di sesso diverso.
Due persone maggiorenni dello stesso sesso possono costituire un’unione civile mediante dichiarazione di fronte all’ufficiale di stato civile, alla presenza di due testimoni.
L’ufficiale di stato civile provvede alla registrazione degli atti di unione civile tra persone dello stesso sesso nell’archivio dello stato civile. A tal fine, il governo deve adeguare le norme sull’ordinamento dello stato civile, ma anche quelle di diritto internazionale privato, per consentire il recepimento dei matrimoni contratti all’estero tra persone dello stesso sesso.
Sono cause impeditive della costituzione di un’unione civile tra persone dello stesso sesso la sussistenza, per una delle parti, di un vincolo matrimoniale o di un’altra unione civile; l’interdizione di una delle parti per infermità di mente; la sussistenza tra le parti dei rapporti di parentela o affinità che impedirebbero il matrimonio, come indicati dall’art. 87, primo comma, del codice civile; la condanna definitiva di un contraente per omicidio consumato o tentato nei confronti di chi sia coniugato o unito civilmente con l’altra parte.
Le parti possono stabilire, con dichiarazione all’ufficiale di stato civile, di assumere, per la durata dell’unione civile, un cognome comune, scegliendolo tra i loro cognomi. La parte può anteporre o posporre al cognome comune il proprio cognome, se diverso, facendone dichiarazione all’ufficiale di stato civile.
Con la costituzione dell’unione civile le parti acquistano gli stessi diritti e assumono i medesimi doveri. Dall’unione civile deriva l’obbligo reciproco all’assistenza morale e materiale e alla coabitazione, ma non è previsto l’obbligo di fedeltà, che contraddistingue invece il matrimonio. Entrambe le parti sono tenute, ciascuna in relazione alle proprie sostanze e alla propria capacità di lavoro professionale e casalingo, a contribuire ai bisogni comuni.
Le parti concordano tra loro l’indirizzo della vita familiare e fissano la residenza comune, e a ciascuna delle parti spetta il potere di attuare l’indirizzo concordato.
Il regime patrimoniale dell’unione civile tra persone dello stesso sesso, in mancanza di diversa convenzione patrimoniale, è costituito dalla comunione dei beni, che è regolata esattamente come nel matrimonio, mediante rinvio alle stesse norme del codice civile. Anche per le unioni civili è prevista la possibilità di stipulare, davanti al notaio, una convenzione matrimoniale per scegliere il regime della separazione dei beni, oppure la comunione convenzionale, e per costituire un fondo patrimoniale.
Si apre inoltre la possibilità, per i partecipanti all’unione civile, di costituire con atto notarile un’impresa familiare, formalizzando la partecipazione dell’uno all’azienda dell’altro, con importanti vantaggi sul piano fiscale. L’impresa familiare, infatti, consente di ripartire il reddito tra i partecipanti, approfittando così di aliquote Irpef ridotte.
Nell’ambito della successione per causa di morte, alle parti dell’unione civile sono riconosciuti gli stessi diritti spettanti ai coniugi. All’unito civilmente spetta dunque sempre una quota dell’eredità (da un terzo all’intero, in base alla presenza o meno di figli o altri parenti stretti), anche in mancanza di testamento, ed egli è inoltre tutelato dal diritto di legittima, ovvero il diritto di ricevere una quota minima di eredità (variabile da un quarto a un mezzo) anche in presenza di un testamento che dispone a favore di altri, o di precedenti donazioni che lo danneggiano.
Dopo la morte di una delle parti dell’unione civile, l’altra ha il diritto di abitare per tutta la vita nella casa in cui la coppia risiedeva, se di proprietà̀ del defunto o di entrambi. Ha inoltre diritto alle indennità̀ previste per il decesso del lavoratore dipendente, e di subentrare nel contratto di locazione abitativa stipulato dal defunto.
Anche nella scelta dell’amministratore di sostegno il giudice tutelare deve preferire, ove possibile, la parte dell’unione civile tra persone dello stesso sesso.
L’unione civile si scioglie quando le parti hanno manifestato anche disgiuntamente la volontà di scioglimento dinanzi all’ufficiale dello stato civile. La domanda di scioglimento dell’unione civile è proposta decorsi tre mesi dalla data della manifestazione di volontà di scioglimento dell’unione.

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Detrazione Irpef estesa all’acquisto di abitazioni ristrutturate

La legge di stabilità per il 2016 ha previsto la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B, direttamente dall’impresa costruttrice (art 1, comma 56, legge 28 dicembre 2015, n. 208).
Ciò consente di dimezzare, di fatto, l’aliquota Iva, dal 4% al 2% per la prima casa, dal 10% al 5% per le altre abitazioni, e dal 22% all’11% per le case di lusso.
L’importo potrà essere detratto dall’Irpef dell’acquirente in dieci anni.
Questa agevolazione si applica solo dal primo gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2016, salvo eventuale proroga.
L’Agenzia delle Entrate, modificando la propria posizione rispetto alla prime interpretazione della norma fornita a Telefisco 2016, ritiene ora che l’agevolazione si applichi, oltre che all’acquisto di immobili nuovi (quelli per i quali non è intervento un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici, anche alle vendite effettuate da imprese che hanno eseguito lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, dovendosi intendere l’espressione “imprese costruttrici” contenuta nella legge come “imprese che applicano l’Iva al trasferimento” (Circolare n. 20/E/2016).
L’agevolazione spetta anche per le pertinenze dell’abitazione (per esempio autorimesse o cantine), se acquistate contestualmente all’abitazione, con indicazione nell’atto del vincolo pertinenziale.
Quando si acquista un’abitazione che fa parte di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa venditrice, ricorrono anche i presupposti per un’altra detrazione Irpef, quella del 50% su un importo pari al 25% del costo sostenuto per l’acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati (art. 16-bis, comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi). In questo caso, però, non è possibile far valere le due agevolazioni sulla medesima spesa, pertanto la detrazione di cui all’art. 16-bis dovrà essere calcolata sull’importo rimasto a carico dell’acquirente dopo aver applicato la detrazione del 50% dell’Iva. Lo stesso vale per l’agevolazione prevista per l’acquisto di box pertinenziali di nuova costruzione.
L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito anche che la detrazione è pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto di unità immobiliari effettuato o da effettuare entro il 31 dicembre 2016.
Ne consegue che, ai fini della detrazione e in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016. Rimane dunque esclusa dalla detrazione l’Iva corrisposta sugli acconti pagati nel 2015 per le vendite stipulate nel 2016.
L’Agenzia delle Entrate ritiene inoltre che l’Iva in acconto versata nell’anno 2016 per gli acquisti effettuati nel 2017 non sia detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016.
L’Agenzia delle Entrate ha invece precisato che la detrazione Irpef è ammessa per l’Iva pagata sulla cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici anche dopo cinque anni dalla fine dei lavori, quando l’impresa ha esercitato l’opzione per la relativa imposizione.
L’Agenzia delle Entrate ha infine ammesso la detrazione anche per l’acquisto di un appartamento che l’impresa costruttrice, in attesa di venderlo, aveva concesso in locazione.

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Credito alle imprese garantito dal “patto marciano”

La difficoltà con cui le imprese italiane ottengono credito da parte delle banche dipende in modo significativo anche dalla scarsa tutela prevista per i creditori dal nostro sistema giuridico. I tempi eccessivamente lunghi delle azioni esecutive rendono difficile ai creditori far fronte all’inadempimento dei debitori, e ciò si traduce, inevitabilmente, in una riduzione dei crediti erogati, soprattutto in un momento come questo, in cui le sofferenze del sistema bancario hanno raggiunto livelli molto alti.
Proprio per incentivare la ripresa del credito alle imprese, è stata introdotta una nuova forma di garanzia, consistente nel trasferimento alla banca di un bene immobile sotto la condizione sospensiva dell’inadempimento del mutuatario, come alternativa alla tradizionale concessione di ipoteca (decreto legge 3 maggio 2016 n. 59).
La nuova norma prevede che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca (o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico) può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore (o di una società controllata o collegata), della proprietà di un immobile o di un altro diritto reale immobiliare di titolarità dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.
La trascrizione nei registri immobiliari garantisce il creditore contro la possibilità che siano trascritte o iscritte sull’immobili formalità pregiudizievoli (come pignoramenti e ipoteche).
Per effetto della clausola condizionale, l’immobile offerto in garanzia rimane di proprietà del debitore (o del terzo), ma se il mutuatario si rende inadempiente viene trasferito automaticamente alla banca, e questa può venderlo senza passare attraverso una procedura esecutiva giudiziale. A tutela del debitore, la legge prevede però che la banca gli restituisca immediatamente, prima ancora di procedere alla vendita, la differenza tra il valore di stima dell’immobile dato in garanzia e l’importo del debito rimasto inadempiuto. Inoltre, se il valore del bene risulta inferiore al debito residuo, il debitore non deve corrispondere nulla al creditore.
Ecco come funziona. Verificatosi l’inadempimento, il creditore notifica una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di trasferimento della proprietà, e dopo 60 giorni chiede al presidente del tribunale la nomina di un perito per la stima dell’immobile (con relazione giurata). Il perito comunica il valore dell’immobile agli interessati. In questo momento si verifica il passaggio di proprietà del bene dal datore di ipoteca alla banca, se il valore è inferiore al debito, mentre se è superiore, il passaggio di proprietà si verifica solo quando la banca versa al debitore la differenza tra il valore di perizia e l’importo del debito.
La legge definisce come “inadempimento” il mancato pagamento protratto per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate mensili (anche non consecutive), e in caso di rate di periodicità superiore a quella mensile, il mancato pagamento anche di una sola rata. Se invece il finanziamento deve essere restituito in unica soluzione (cosiddetto finanziamento “bullet”), l’inadempimento si verifica in caso di ritardo di oltre sei mesi rispetto alla scadenza.
L’immobile oggetto di garanzia può essere un terreno o un fabbricato di qualsiasi genere, con la sola eccezione dell’abitazione principale del datore di ipoteca, del suo coniuge o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado.
La nuova forma di garanzia può essere introdotta anche nei contratti di mutuo già in corso, nell’ambito di una rinegoziazione stipulata con un apposito atto notarile. In tal caso il trasferimento sospensivamente condizionato prevale sulle formalità trascritte o iscritte nei registri immobiliari successivamente alla iscrizione dell’originaria ipoteca.

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