Dal 29 agosto 2017 entrano in vigore le nuove norme relative al deposito del prezzo della compravendita presso il notaio, e all’obbligo di versamento su uno specifico conto corrente dedicato di tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto d’imposta o responsabile d’imposta, nonché delle spese anticipate dal notaio in relazione alla stipula degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale (legge 4 agosto 2017, n. 124 – legge annuale per il mercato e la concorrenza).
In caso di richiesta di almeno una delle parti, il notaio deve trattenere in deposito (e versare su uno specifico conto corrente dedicato) il saldo del prezzo della compravendita immobiliare, nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate).
La richiesta di trattenere in deposito le somme può essere fatta da ciascuna delle parti della compravendita, ma normalmente il venditore non ha alcun interesse in tal senso, pertanto l’acquirente può scegliere se avvalersi di questa possibilità.
Se l’acquirente chiede che il saldo del prezzo sia trattenuto in deposito dal notaio, il venditore non può opporsi, essendo ciò previsto da una norma di legge.
E’ comunque opportuno che la questione sia affrontata già nell’ambito della contrattazione preliminare, eventualmente inserendo una specifica clausola nella proposta di acquisto e nel contratto preliminare.
Se il contratto preliminare non contiene alcuna clausola a riguardo, l’acquirente potrà presentare la richiesta al notaio anche nei giorni immediatamente precedenti la stipula dell’atto di compravendita, avendo comunque cura di predisporre i mezzi di pagamento a nome del notaio, anziché del venditore.
E’ importante tenere presente che il versamento del prezzo (e delle eventuali altre spese) al notaio deve avvenire esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile (che potrà essere consegnato al notaio anche contestualmente alla stipula dell’atto), oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto di compravendita, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario dedicato del notaio (in caso contrario l’atto deve essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico).
La legge dispone inoltre che il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto.
Le stesse regole si applicano, oltre che alla compravendita immobiliare, a tutti gli atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Il notaio, conformemente all’incarico espressamente conferito dalla parte, esegue la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verifica l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti.
Se non rileva formalità pregiudizievoli ulteriori, il notaio procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato, oppure con le altre modalità concordate, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi (per esempio l’importo dovuto alla banca per l’estinzione del mutuo garantito da ipoteca gravante sull’immobile oggetto di vendita, oppure l’importo delle spese condominiali arretrate).
Se rileva la presenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo o corrispettivo sul conto corrente dedicato.
Se ne ha ricevuto preventivo incarico da tutte le parti al momento della stipula, il notaio provvede, fino all’importo del prezzo depositato, all’estinzione delle passività e all’ottenimento dei titoli per la cancellazione, dandone avviso alle parti intervenute nell’atto. Le spese e gli onorari relativi sono a carico del venditore, e sono prelevati dal prezzo o corrispettivo, con svincolo del residuo attivo a favore del venditore.
Se il prezzo è incapiente, oppure se vengono rilevate formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo sul conto corrente dedicato; in questo caso lo svincolo può avvenire in esecuzione di accordo tra tutte le parti interessate ovvero di provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria.
In presenza di ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti bancari da estinguersi con le somme depositate in conto prezzo, il notaio procede allo svincolo del prezzo solo dopo il rilascio da parte del creditore ipotecario della quietanza attestante la data dell’estinzione dell’obbligazione garantita, ai sensi dell’articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, salvo che la parte acquirente abbia espressamente richiesto nell’atto che il notaio non proceda allo svincolo del prezzo prima del decorso del termine di trenta giorni senza che sia intervenuta l’annotazione di permanenza dell’ipoteca, o prima che il creditore abbia espressamente rinunciato alla facoltà di comunicare la permanenza dell’ipoteca.
Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo venga pagato dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, nell’atto ai fini dello svincolo è specificata la prova che deve essere acquisita per far constare che l’evento dedotto in condizione si è avverato o che la prestazione è stata adempiuta.
Il notaio può svincolare il prezzo depositato in favore di soggetto diverso dalla parte alienante solo se ciò è stato espressamente previsto nell’atto da tutte le parti d’accordo tra loro, ovvero in base a provvedimento del giudice.
Le nuove norme dispongono che tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto d’imposta o responsabile d’imposta, nonché le spese anticipate dal notaio in relazione alla stipula degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, devono essere versate su uno specifico conto corrente dedicato, intestato al notaio.
Si tratta, essenzialmente, delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, delle imposte di bollo, delle tasse ipotecarie e catastali, nonché delle spese sostenute dal notaio, e da lui anticipate per conto del cliente, per le verifiche nei registri immobiliari.
L’importo di tali imposte e spese, dovendo essere versato sul conto corrente bancario dedicato, deve pertanto essere versato dal cliente al notaio con un assegno separato rispetto a quello utilizzato per il pagamento dell’onorario del notaio, dei contributi e dell’Iva applicata su onorario e contributi.
L’acquirente dovrà pertanto predisporre due separati assegni circolari intestati a nome del notaio, per gli importi che saranno comunicati alcuni giorni prima della stipula.
L’eventuale pagamento con bonifici bancari (anche in questo caso occorrono due bonifici separati) deve avvenire alcuni giorni prima della stipula dell’atto, in modo che il giorno dell’atto le somme risultino già accreditate sui conti correnti bancari del notaio (in caso contrario l’atto deve essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico).
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Il trasferimento di denaro o strumenti finanziari dal conto corrente o conto deposito titoli intestato al disponente a quello intestato al beneficiario rappresenta a tutti gli effetti una donazione, per la quale è necessaria la forma dell’atto pubblico notarile (art. 782 del codice civile) alla presenza di due testimoni (art. 48 legge notarile), a pena di nullità.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite del 27 luglio 2017, n. 18725, chiarendo così ogni dubbio interpretativo ed escludendo che si possa configurare, in queste ipotesi, una donazione indiretta.
Il trasferimento di denaro, titoli o strumenti finanziari eseguito con l’intenzione di beneficiare il destinatario, ma senza osservare le forme previste dalla legge, è dunque nullo, e chiunque ne abbia interesse (per esempio gli eredi del donante, o i suoi creditori) può farne risultare la nullità e far sì che il relativo valore rientri nel patrimonio del donante. Lo stesso vale per la cosiddetta “cointestazione” del conto corrente o del conto titoli, che non è altro che un trasferimento di denaro, titoli o strumenti finanziari dal conto intestato al donante a un conto cointestato tra donante e donatario, e dunque, se eseguito a scopo di liberalità, rappresenta una donazione per la metà del valore.
Fa eccezione soltanto il caso in cui si tratti di una donazione di modico valore, cioè una donazione di valore minimo, in rapporto alla condizione economica del donante (come avviene normalmente per i piccoli regali fatti in occasione di festività o ricorrenze).
Ricordiamo anche che il trasferimento di denaro, titoli o strumenti finanziari eseguito in mancanza delle formalità previste dalla legge può avere conseguenze anche sul piano fiscale, e attirare l’attenzione dell’Agenzia delle entrate.
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