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Edilizia convenzionata: nuove regole per la rimozione dei vincoli

Le regole sulla rivendita delle abitazioni realizzate nell’ambito dei programmi di edilizia residenziale pubblica convenzionata sono state recentemente modificate dal legislatore (art. 25-undecies del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136), che è opportunamente intervenuto per chiarire i dubbi sollevati da alcune sentenze nelle quali la Corte di Cassazione aveva modificato la propria interpretazione delle normativa previgente.
La nuova normativa dispone che i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione (e al canone massimo di locazione) contenuti nelle convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni (sia per il diritto di proprietà, sia per il diritto di superficie) possono essere rimossi, decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, stipulando un accordo con il Comune al quale deve essere versato un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta anche la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva (art. 31, comma 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
L’accordo deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, e deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli è determinato in misura pari ad una percentuale di quello risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448. La percentuale è stabilita con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, che prevede anche l’applicazione di riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, nonché i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento.
Le nuove norme hanno dunque chiarito che il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione (e al canone massimo di locazione) degli alloggi realizzati nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica convenzionata rimane in vigore dopo trent’anni dalla stipula della convenzione, confermando il più recente orientamento della Suprema Corte e smentendo l’interpretazione, precedentemente consolidata, secondo cui i vincoli erano venuti meno dal 15 marzo 1992, con la legge Ferrarini-Botta.
Fino alla stipula dell’accordo che rimuove i vincoli, in caso di vendita dell’immobile il prezzo non può essere superiore a quello risultante dall’applicazione dei criteri indicati nella convenzione, e se nel contratto viene indicato un prezzo superiore, l’acquirente non è tenuto a pagare la differenza rispetto al prezzo vincolato, e se l’ha già pagata può chiederne il rimborso. La legge dispone infatti che il contratto non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato.
Chi intende vendere un’abitazione che è stata costruita nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, ha pertanto due possibilità: vendere a un prezzo non superiore a quello determinato in base ai criteri stabiliti dalla convenzione (e normalmente inferiore al valore di mercato dell’abitazione), oppure stipulare, con atto notarile, una nuova convenzione con il Comune, pagando il corrispettivo stabilito, in modo di poter poi vendere l’abitazione al prezzo liberamente concordato con l’acquirente.
In ogni caso la pretesa dell’acquirente per il rimborso della differenza si estingue a seguito della rimozione dei vincoli. Ciò vale anche per gli immobili oggetto di contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della nuova legge (art. 25-undecies, secondo comma, del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136).
La legge ha stabilito infatti che l’accordo per la rimozione dei vincoli può essere stipulato da qualsiasi persona fisica che ne ha interesse, anche se non è più proprietaria dell’immobile interessato, né titolare di diritti reali sullo stesso (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
Ciò consente anche a chi ha già venduto l’immobile a prezzo più alto (come era consentito dall’interpretazione corrente prima della modifica legislativa) di chiedere al Comune la rimozione del vincolo, e stipulare il relativo atto, bloccando così l’eventuale richiesta di rimborso dell’eccedenza di prezzo da parte dell’acquirente.
Il decreto del Ministero dell’economia e delle finanze che deve stabilire la percentuale da applicare per il calcolo del corrispettivo dovuto per la rimozione del vincolo, avrebbe dovuto essere emanato entro il 28 gennaio 2019. Fino all’emanazione del decreto, dunque, non risulta possibile per i Comuni determinare il corrispettivo dovuto dal richiedente, e di conseguenza stipulare l’accordo per la rimozione del vincolo.

Notaio Paolo Tonalini
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