Vendite Case vacanza Affitti lunghi

Risposte ad interpello dell’Agenzia delle entrate agevolazioni prima casa

1. Nella risposta n. 378 del 10 settembre 2019 (Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in locazione. Nota II-bis), l’Ufficio ha chiarito che colui che detiene un’altra abitazione nello stesso Comune nel quale intende effettuare un nuovo acquisto non può beneficiare delle agevolazioni prima casa in occasione del nuovo acquisto, anche se l’immobile preposseduto è concesso in locazione a terzi; le norme in materia di agevolazioni prima casa considerano infatti l’ubicazione dell’unità immobiliare e non l’effettivo utilizzo del bene.
2. Nella risposta n. 377 del 20 settembre 2019 (Applicabilità delle agevolazioni prima casa ai sensi della Nota II-bis, comma 4-bis, all’articolo 1della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131,in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Società costruttrice prima del 22 maggio 1993), l’Ufficio ha chiarito che colui che è già in possesso di un altro immobile, situato nello stesso comune e acquistato prima del 1993 (quando non era ancora previsa l’aliquota Iva agevolata), può richiedere le agevolazioni prima casa in occasione di un nuovo acquisto, purché rivenda l’abitazione preposseduta entro un anno.

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Ecco quali sono gli obblighi, gli oneri e le responsabilità delle parti nell’ambito del trasferimento di fabbricati, secondo la normativa vigente e la corrente interpretazione della giurisprudenza (Cass. SS.UU. 22 marzo 2019, n. 8230).

La parte alienante (venditore)
La parte alienante ha l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione del fabbricato.
La giurisprudenza ha precisato che questi estremi devono essere riferiti a un titolo abilitativo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto.
L’indicazione degli estremi del titolo può essere sostituita dalla dichiarazione dell’alienante circa l’inizio della costruzione anteriore al primo settembre 1967.
Anche questa dichiarazione, ovviamente, deve essere veritiera.
La parte alienante ha anche l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare che le planimetrie del fabbricato depositate in catasto e i suoi dati catastali sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Le dichiarazioni dell’alienante devono essere riportate nell’atto di compravendita, ma hanno anche una funzione informativa nei confronti dell’acquirente, per consentirgli le verifiche ritenute opportune, pertanto queste informazioni devono essere comunicate all’acquirente con un certo anticipo rispetto alla stipula dell’atto, preferibilmente già al momento della sottoscrizione del contratto preliminare o della proposta di acquisto.
È opportuno che l’alienante consegni all’acquirente una copia del titolo abilitativo alla costruzione (e alle successive modifiche), eventualmente facendone richiesta mediante accesso agli atti del Comune.
Nel caso in cui ciò non risulti possibile, l’alienante si assume la responsabilità della corrispondenza degli estremi da lui indicati a un titolo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto.
Nel caso in cui, dopo la stipula dell’atto, si scopra l’esistenza di abusi edilizi sul fabbricato oggetto di trasferimento, oppure irregolarità catastali, l’alienante dovrà risarcire i danni all’acquirente.
La mancata corrispondenza degli estremi dichiarati dall’alienante a un titolo edilizio esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto comporta inoltre la nullità dell’atto.

La parte acquirente
La parte acquirente, una volta ricevute le informazioni dall’alienante, può attivarsi prima della stipula dell’atto per verificare la regolarità edilizia, urbanistica e catastale del fabbricato che sta acquistando, e valutare la convenienza dell’affare, in relazione al rischio di nullità dell’atto, e ai danni che potrebbero derivare dalla presenza di abusi edilizi o difformità catastali (anche nella prospettiva di una futura rivendita del fabbricato).
Secondo la giurisprudenza, questo è un onere che grava sulla parte acquirente, che può valutare liberamente, con la dovuta diligenza, l’opportunità di eseguire o meno questi controlli, mediante accesso agli atti del Comune e verifica dello stato di fatto, avvalendosi, eventualmente, di un tecnico di propria fiducia.
Nell’ambito della contrattazione preliminare, la parte acquirente ha diritto di chiedere alla parte alienante tutta la documentazione relativa alla regolarità edilizia e catastale del fabbricato.
La parte acquirente può inoltre chiedere che la parte alienante fornisca una certificazione di regolarità edilizia, urbanistica e catastale redatta da un tecnico, come già avviene abitualmente, per prassi consolidata in diverse regioni italiane.
Questo documento non è obbligatorio per legge, ma la sua consegna può essere concordata tra le parti nel contratto preliminare (o nella proposta accettata).

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