La procura generale

La procura generale consente ai familiari di dare supporto a chi si trova in difficoltà per l’età avanzata o per problemi di salute, ma è importante pensarci per tempo.
La facoltà di compiere atti giuridici in nome e per conto di un altro soggetto consente spesso di superare le difficoltà di spostamento che possono presentarsi per le persone più anziane o per chi soffre di determinate patologie. La legge ci offre lo strumento della procura generale, che può essere utilizzata per sottoscrivere un’ampia serie di atti e documenti, anche quando non sarebbe sufficiente una semplice delega, e senza la necessità di ottenere una specifica procura per ciascuna singola operazione.
E’ dunque frequente che, per prevenire situazioni di questo genere, si predisponga all’interno della famiglia una procura generale dai genitori, arrivati a una certa età, a favore dei figli, oppure da un coniuge all’altro. E’ importante farlo prima che si presentino situazioni tali da rendere più difficile, se non impossibile, sottoscrivere la procura generale davanti al notaio. Occorre dunque pensarci per tempo, in modo di prevenire eventuali future necessità.
La procura generale è uno strumento molto flessibile, che può essere formulato in modo tale da consentire di compiere quasi tutti gli atti giuridici (fanno eccezione, per esempio, la donazione e il testamento, che devono essere compiuti personalmente). Può dunque essere utilizzata per la gestione, l’acquisto o la vendita di beni immobili di qualsiasi genere, per le operazioni su conti correnti bancari e investimenti finanziari, per la stipula di ogni tipo di contratto e per i rapporti con l’Agenzia delle entrate, gli enti previdenziali e la pubblica amministrazione in genere. E’ anche possibile, a discrezione di chi rilascia la procura, limitarla al compimento di specifiche categorie di atti e contratti, per esempio escludendo la possibilità di stipulare mutui, rilasciare garanzie o richiedere finanziamenti. E’ dunque possibile formulare la procura in modo tale da soddisfare le esigenze specifiche di ciascuno.

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Donazioni più sicure.
Acquistare un immobile che è stato oggetto di donazione non presenta più alcun rischio, dopo la riforma introdotta dal Disegno di Legge “Semplificazioni” approvato il 26 novembre 2025.
L’azione di riduzione, infatti, non può più pregiudicare il successivo acquirente a titolo oneroso dell’immobile dal donatario.
Il legittimario potrà far valere i propri diritti solo nei confronti del donatario, che dovrà compensare in denaro il legittimario, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota di legittima. Restano ferme anche le ipoteche iscritte sul bene dal donatario, consentendo alle banche di concedere mutui senza rischiare di essere coinvolte nelle vicende successorie del donante.
Non sarà più necessario, dunque, ricorrere alle polizze assicurative per coprire il rischio della donazione.
La nuova disciplina si applicherà anche alle donazioni precedenti alla sua entrata in vigore, decorsi sei mesi dall’entrata in vigore, fatta salva la notificazione e trascrizione, entro tale termine, della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione.

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Credito d’imposta anche per chi si impegna a vendere la vecchia prima casa entro due anni.

Chi acquista la prima casa e si impegna a vendere la vecchia casa entro due anni può godere dello stesso termine biennale anche ai fini dell’ulteriore agevolazione sul credito d’imposta. Lo ha chiarito l’Agenzia delle entrate, affermando che il “raddoppio” dei termini (da un anno a due anni) disposto dall’art. 1 comma 116 della L. 207/2024, riguardante letteralmente soltanto l’agevolazione prima casa, si estende anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (risposta ad interpello 30 luglio 2025, n. 197).
Ricordiamo che il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7 della L. 448/98 prevede che chi ha ceduto l’abitazione acquistata come prima casa e ne riacquista un’altra, in presenza di tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa, ha diritto a un credito di imposta in misura pari al minore importo tra l’imposta di registro (o Iva) pagata in relazione al precedente acquisto, e l’imposta di registro (o Iva) dovuta per l’acquisto della nuova abitazione (legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, in vigore dal 1° gennaio 1999). Il termine per il riacquisto è fissato in un anno, ma secondo l’Agenzia delle entrate si applica il termine di due anni quando la vendita della vecchia prima casa avviene dopo l’acquisto della nuova.
Nella stessa risposta ad interpello l’Agenzia delle entrate ha ribadito che il nuovo termine di due anni per la vendita della vecchia casa si applica anche a chi ha acquistato la prima casa prima del primo gennaio 2025 (data di entrata in vigore della nuova normativa) e si era pertanto impegnato a vendere la vecchia casa entro un anno. Anche per lui il termine è prorogato a due anni.

Niente più tassazione per il venditore se cede contestualmente nuda proprietà e usufrutto nello stesso atto di compravendita.
Nel corso dell’esame in Commissione Finanze alla Camera del Decreto-legge Fiscale è stato infatti approvato l’emendamento 1.24 che fornisce una interpretazione autentica della disciplina dei redditi diversi, chiarendo che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile solo quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.
La norma risolve il problema emerso a seguito della risposta a interpello dell’Agenzia delle entrate n. 133/2025, che aveva sostenuto un trattamento fiscale sfavorevole per il venditore in caso di cessione separata dell’usufrutto e della nuda proprietà da parte della stessa parte venditrice, come riportato nella nostra mail del 18 maggio scorso.
Ritornano dunque applicabili le regole abituali, secondo cui la vendita di un fabbricato o di un terreno (non edificabile) da parte di un privato normalmente non è soggetta alle imposte sulla plusvalenza se sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, se è pervenuto per successione o se egli è stato residente nell’abitazione per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione.

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Fondo di garanzia per i mutui prima casa
Con il Fondo di garanzia per i mutui prima casa lo Stato offre ai cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale prima casa.
La garanzia del Fondo e’ concessa nella misura massima del 50 per cento della quota capitale sui finanziamenti di acquisto e ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, ma la garanzia può aumentare fino all’80 per cento del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, per i giovani di età inferiore ai 36 anni; giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni); nuclei familiari monogenitoriali con figli minori; conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati; famiglie numerose, come definite dall’art. 1 comma 9 della legge 30 dicembre 2023 , n. 213. Tali soggetti devono avere un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000,00 euro annui (salvi i differenti importi previsti per il caso delle famiglie numerose: ISEE non superiore a 40.000,00, a 45.000,00 o a 50.000,00 ero annui a seconda che la famiglia abbia tre, quattro oppure cinque o più figli di età inferiore ai 21 anni)).
Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027 dalla legge di bilancio 2025.
Per queste categorie il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
L’immobile ad uso abitativo deve essere sito nel territorio nazionale, inoltre non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.
Il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250 mila euro, e può essere concesso da una banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra Ministero dell’Economia e delle Finanze e Abi.

Aumento da uno a due anni del periodo per vendere, o donare, la “prima casa” pre-posseduta e poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa” effettuando il nuovo acquisto.

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto l’estensione da uno a due anni del periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili pre-posseduti, già acquistati con il beneficio della prima casa, senza che si perdano i benefici fiscali nel riacquisto.
La ratio dell’intervento normativo risiede nell’intento “di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione” nonché “rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione”; pertanto, il cittadino, già titolare di un’altra abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni “prima casa”, avrà tempo due anni dal riacquisto, e non più un solo anno, per alienare, a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione pre-posseduta per poter mantenere i benefici fiscali prima casa in sede di nuovo acquisto e, ciò, anche nel caso in cui quest’ultimo avvenga per donazione o successione.
Di tale novità, denominata “alienazione infra-biennale postuma”, potranno beneficiare, non soltanto coloro che acquisteranno un immobile con le agevolazioni prima casa a partire dal 1° gennaio 2025, ma anche coloro per i quali non sia ancora decorso il termine dei 365 giorni successivi alla data del rogito e pertanto che abbiano già acquistato una prima casa nel 2024; non altrettanto, invece, per i cittadini per i quali il termine di un anno per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto sia già spirato prima della fine dell’anno scorso.
È bene evidenziare che tale modifica normativa non ha alcun riflesso sull’operatività delle vigenti norme in materia sia di credito di imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998) che di vendita prima dei cinque anni dell’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa (comma 4 della Nota II-bis) con conseguente decadenza, salvo che in taluni casi, dai benefici.
Entrambe le norme ora richiamate, incentrate sul riacquisto entro il termine, rimasto invariato, di un anno, sono state scritte, dunque, in riferimento all’ipotesi inversa, rispetto a quanto previsto in legge di bilancio, ovvero nel caso in cui il riacquisto avvenga dopo (e non prima) l’alienazione della prima casa. Ne consegue perciò che, nell’ipotesi prevista nella manovra (prima si riacquista e poi si vende), essendo che il riacquisto (che fa maturare il credito di imposta e/o che impedisce la decadenza) si verifica antecedentemente alla vendita dell’originaria prima casa, l’acquirente potrà godere del credito di imposta o avrà evitato la decadenza, una volta che sarà stato rispettato il nuovo termine di due anni (non più di un anno) concesso per questa alienazione, a nulla rilevando il termine annuale previsto per un evento che, ora, risulterà già verificato.

Esempio pratico:
– se Tizio, che aveva acquistato una “prima casa” nel 2023, acquista una seconda “prima casa” a gennaio 2025, impegnandosi ad alienare la prima “prima casa” entro due anni: potrà godere del credito di imposta in sede di riacquisto a gennaio 2025, e avrà tempo fino a gennaio 2027 per alienare la prima casa acquistata nel 2023 (in mancanza, gli saranno revocati agevolazione prima casa e il credito di imposta per il nuovo acquisto); l’alienazione entro gennaio 2027 (prima dello scadere dei cinque anni dall’acquisto della prima casa pre-posseduta) non comporterà decadenza dall’agevolazione all’epoca richiesta, se avrà destinato la nuova casa acquistata nel 2025 ad abitazione principale;
– se Tizio acquista una prima casa nel 2023, la vende il 31 gennaio 2025 e non riacquista altra prima casa entro il 31 gennaio 2026, decade dall’agevolazione richiesta nel 2023 e non potrà godere di credito di imposta in un successivo acquisto.

Una recente modifica legislativa consente oggi di evidenziare, nell’ambito delle divisioni ereditarie, la collazione dei beni oggetto di donazione, senza essere penalizzati dal punto di vista fiscale.
Ricordiamo che la collazione si applica, nel contesto di una successione legittima o testamentaria, quando si devono dividere i beni ereditari tra i coeredi (artt. 737 e seguenti del Codice Civile).
La collazione obbliga determinati eredi (in particolare i discendenti e il coniuge del defunto) a restituire alla massa ereditaria i beni mobili o immobili o le somme di denaro ricevute in vita dal defunto a titolo di donazione. Lo scopo è garantire una distribuzione equa dell’eredità.
A scelta di chi vi è obbligato, la collazione può avvenire in natura (per gli immobili, quando possibile), se l’erede restituisce fisicamente i beni donati alla massa ereditaria, oppure per imputazione, se l’erede non restituisce il bene, ma ne considera il valore nella divisione, riducendo la propria quota ereditaria. Non sono soggetti a collazione i beni donati con espressa dispensa da parte del donante
Fino allo scorso anno, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle entrate, evidenziare la collazione nell’ambito di una divisione ereditaria faceva emergere, ai fini fiscali, un conguaglio che comportava una maggiore tassazione, spesso molto onerosa. Normalmente, dunque, la questione era regolata separatamente tra gli eredi, senza farlo risultare nell’ambito della divisione.
Oggi, invece, è possibile gestire con trasparenza nell’ambito della divisione ereditaria la collazione dei beni oggetto di donazione, senza fare emergere conguagli che comporterebbero una maggiore tassazione. La nuova norma dispone infatti che nelle divisioni ereditarie si tenga conto anche dei beni donati in vita dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione, ai fini della determinazione della massa comune e delle quote di diritto, ma che tali beni non sono soggetti all’imposta di registro in sede di divisione (art. 34 del d.P.R. n. 131/1986, modificato dal d.lgs. n. 139/2024).

Nell’applicazione dell’imposta di successione non si deve più tenere conto delle donazioni fatte in vita, che in precedenza andavano a erodere la franchigia. Dal 1 gennaio 2025 è infatti espressamente abrogato il comma 4 dell’art. 8 del D.Lgs. 346 del 31 ottobre 1990, che prevedeva appunto il cosiddetto “coacervo”, cioè il cumulo tra donatum e relictum al fine della determinazione dell’imposta di successione.
La legge recepisce dunque quanto espresso dall’Agenzia delle entrate nella Circolare 29/E del 19 ottobre 2023, che aveva recepito la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. n. 24940 del 2016 e Cass. n. 758 del 2019).
Ciò significa che nell’ambito della successione ciascun erede o legatario avente diritto alla franchigia può goderne interamente, anche se la franchigia era già stata utilizzata per le donazioni fatte in vita dal defunto.
Le donazioni fatte precedentemente continuano a ridurre la franchigia utilizzabile per le donazioni successive, ai fini dell’applicazione dell’imposta di donazione (il cosiddetto coacervo “donativo”), ma l’Agenzia delle entrate ha finalmente chiarito che devono essere escluse le donazioni poste in essere tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006, periodo in cui la disciplina relativa all’imposta sulle successioni e donazioni era stata abrogata.

La rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni sociali.
La rideterminazione del valore fiscale dei terreni (edificabili o agricoli) e dei titoli, quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali può avvenire entro il 30 novembre di ciascun anno, senza che sia più necessaria una proroga, come avveniva negli ultimi anni.
Lo prevede la legge di bilancio 2025, che ha reso permanente la possibilità di avvalersi di questa agevolazione, entro il 30 novembre di ogni anno, con riferimento ai terreni o alle partecipazioni sociali possedute al primo gennaio dell’anno in corso.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è stata però ulteriormente aumentata al 18% (nel 2024 era del 16%) rendendo un po’ meno conveniente l’operazione.
Per avvalersi dell’agevolazione occorre dunque asseverare la perizia entro il 30 novembre di ciascun anno, e pagare l’imposta sostitutiva del 18% (o almeno la prima rata) entro la stessa data.

Le imposte su acconto e caparra sui contratti preliminari
In arrivo una novità importante per i contratti preliminari: dal primo gennaio 2025 acconto e caparra sono entrambi soggetti all’imposta di registro dello 0,5%. Scompare la tassazione sl 3% per l’acconto. Inoltre l’imposta di registro su acconto o caparra non può essere superiore a quella dovuta per il contratto definitivo.

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