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Ecco la sintesi delle principali novità normative relative all’impresa agricola in vigore nel 2020.

ESENZIONE IRPEF
E’ confermata anche per l’anno 2020 l’esenzione IRPEF dei redditi dominicali e agrari relativi ai terreni dichiarati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (art. 1, comma 183, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

ESONERO CONTRIBUTIVO
Per promuovere l’imprenditoria giovanile in agricoltura è previsto l’esonero contributivo a favore dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali di età inferiore a quarant’anni, che si iscrivono per la prima volta alla previdenza agricola nel 2020. Ferma restando l’aliquota di computo delle prestazioni pensionistiche, l’esonero è previsto per un periodo massimo di ventiquattro 24 mesi (art. 1, comma 503, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

ESENZIONE IMU
E’ confermata l’esenzione dall’IMU per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole, indipendentemente dalla loro ubicazione (art. 1, comma 758, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
Sono inoltre considerati come non edificabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali (art. 1, comma 741, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
L’espressa menzione delle società agricole toglie ogni dubbio circa la spettanza dell’agevolazione.

VENDITE ISMEA E REGOLARITA’ EDILIZIA
Per favorire il ricambio generazionale in agricoltura è disposto che agli atti derivanti dalle procedure di vendita dei terreni da parte dell’ISMEA effettuate tramite procedura competitiva ad evidenza pubblica (stipulati ai sensi dell’articolo 13, comma 4-quater, del d.l. n. 193/2016) si applicano, relativamente ai fabbricati compresi nelle vendite, le norme di favore in materia di regolarità edilizia dettate per le vendite nell’ambito di procedure esecutive immobiliari
(art. 46, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 e art. 40, sesto comma, legge 28 febbraio 1985, n. 47), che consentono, in caso di precedenti abusi edilizi, di presentare la domanda di sanatoria entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile (art. 1, comma 510, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

IMPRENDITORIA FEMMINILE
Al fine di promuovere gligricolo, e favorire lo sviluppo dell’imprenditoria femminile in agricoltura, si prevede la possibilità di concessione di mutui a tasso zero, se stipulati per favorire lo sviluppo o il consolidamento di aziende agricole condotte da imprenditrici, attraverso investimenti nel settore agricolo e in quello della trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli (art. 1, comma 504, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

GARANZIE PER L’INNOVAZIONE
E’ prevista la concessione di garanzie per un importo fino a 20.000 euro, a titolo gratuito, per l’innovazione nelle imprese agricole. La garanzia è offerta per il finanziamento di iniziative per lo sviluppo di tecnologie innovative, anche al fine contrastare e prevenire i danni causati dalla fauna selvatica alle imprese agricole, dell’agricoltura di precisione e delle nuove tecniche di irrigazione o la tracciabilità dei prodotti con tecnologie emergenti, comprese le tecnologie blockchain, l’intelligenza artificiale e l’internet delle cose, lo sviluppo di tecnologie innovative, dell’agricoltura di precisione o la tracciabilità dei prodotti con tecnologie blockchain (art. 1, comma 520 ,della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

AGRICOLTURA BIOLOGICA
Al fine di dare attuazione a interventi a favore delle forme di produzione agricola a ridotto impatto ambientale e per la promozione di filiere e distretti di agricoltura biologica e di ogni attività a queste connessa, nello stato di previsione del Ministero delle politiche agricole alimentari e forestali è istituito un fondo denominato « Fondo per l’agricoltura biologica», con una dotazione pari a 4 milioni di euro per l’anno 2020 e a 5 milioni di euro annui a decorrere dall’anno 2021 (art. 1, comma 522, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

Notaio Paolo Tonalini
Via Dallagiovanna 16 – 27049 STRADELLA (PV)
Tel. 0385-48564 – Fax 0385-43443
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Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli

Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2020, che ha però aumentato l’imposta sostitutiva dal 10% all’11%.
Il termine per la rivalutazione è ora fissato al 30 giugno 2020. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2020. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2020, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2020. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2020. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari all’11% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate ritiene che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018 o al primo gennaio 2019) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.

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Le nuove regole sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire (d.lgs. 122/2005, modificato dal d.lgs. 14/2019)

Notaio Paolo Tonalini

Le nuove regole
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire, originariamente prevista dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, è stata ampliata dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14. Le nuove norme introducono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e prevedono la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale.
In questo modo il legislatore ha inteso coinvolgere maggiormente il notaio nel controllo del rispetto delle norme di tutela dell’acquirente, che negli anni precedenti sono state spesso disattese.
Le nuove norme sono in vigore dal 16 marzo 2019, e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).

I presupposti per l’applicazione
La disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire presuppone la presenza di requisiti soggettivi e oggettivi.
La tutela di applica quando:
• il venditore è un “costruttore”, inteso come l’imprenditore (persona fisica o giuridica) oppure la cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
• l’”acquirente” è una persona fisica (la lettera della legge non richiede che sia una persona fisica che agisce al di fuori dell’attività imprenditoriale eventualmente svolta);
• oggetto della vendita sono “immobili da costruire”, e come tale si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; la disciplina di tutela non si applicherebbe, dunque, quando non è stato ancora richiesto il titolo abilitativo, come ha stabilito la Corte di Cassazione, nella sentenza 10 marzo 2011, n. 5749, e la Corte Costituzionale, nella sentenza 24 gennaio 2018, n. 32, poiché solo con tale richiesta sorgerebbe una concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione dell’immobile (queste sentenze sono state oggetto di numerose critiche);
• sia stipulato un contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (a sé o ad un proprio parente in primo grado), ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

L’irrinunciabilità della tutela
La legge dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal d.lgs. 122/2005, e che pertanto ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta (art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 122/2005, introdotto dall’art. 10-quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80).

Il contratto preliminare
Il contratto preliminare avente per oggetto un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la legge prevede dettagliatamente le indicazioni che deve contenere, e i documenti che devono essere allegati.
Le stesse regole valgono per qualsiasi contratto diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire.
Il contratto preliminare deve contenere (art. 6 d.lgs. 122/2005):
a) i dati anagrafici delle parti e il loro regime patrimoniale;
b) la descrizione dell’immobile oggetto del contratto e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo;
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione (l’indicazione di termini intermedi per le varie fasi di lavorazione è invece facoltativa);
f) il prezzo complessivo (o il valore di ogni altro corrispettivo), specificando le eventuali somme a titolo di caparra, i termini e le modalità di pagamento, che devono comunque assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento (bonifici o versamenti su un conto intestato al venditore, ma anche assegni bancari o circolari non trasferibili intestati al venditore);
g) gli estremi della fideiussione, e l’attestazione che essa è conforme al modello standard determinato con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze (oppure, nelle more dell’adozione del decreto, che è conforme a quanto previsto dalle disposizioni legislative vigenti);
h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile, specificandone l’ammontare, il soggetto a cui favore risultano e il titolo da cui derivano, e indicando gli obblighi che il costruttore si assume a riguardo, prima o dopo la stipula del rogito definitivo;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, e di ogni altro titolo abilitativo alla costruzione;
l) i dati delle eventuali imprese appaltatrici.
Al contratto preliminare devono essere allegati:
– il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
– gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire (o l’ultima variazione al progetto originario), limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

La trascrizione del contratto preliminare
Il contratto preliminare, quando è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere trascritto nei registri immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, poiché è opponibile nei confronti dei terzi.
Grazie alla trascrizione, il promittente acquirente gode di una tutela aggiuntiva rispetto alla fideiussione, che può essere escussa solo quando ricorrono determinate situazioni previste dalla legge (crisi dell’impresa o mancata consegna della polizza postuma decennale).
A seguito della trascrizione del contratto preliminare, il costruttore non può vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del costruttore non possono iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Il promittente acquirente è dunque tutelato anche contro un’eventuale iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle entrate per debiti del costruttore.
Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.
Ricordiamo che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

La prevalenza della trascrizione del contratto preliminare sull’iscrizione dell’ipoteca
L’introduzione dell’obbligo della trascrizione del contratto preliminare richiede un’attenta valutazione dei tempi per la stipula del mutuo destinato a finanziare la costruzione dell’immobile.
In presenza di contratti preliminari trascritti prima dell’iscrizione dell’ipoteca a favore della banca, infatti, l’ipoteca non potrà essere opposta al promittente acquirente, e la banca non potrà tenere conto del valore delle unità immobiliari già prenotate, al fine della concessione del finanziamento al costruttore.
Ricordiamo che la legge prevede una sola eccezione. L’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario contratto per finanziare la costruzione prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari limitatamente al debito che il promittente acquirente si è accollato con il contratto preliminare o con altro atto successivo; se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare (art. 2825-bis c.c.).
Non si pone invece il problema del privilegio speciale immobiliare spettante al promittente acquirente in caso di mancata esecuzione del preliminare, cioè in caso di inadempimento del costruttore (art. 2775-bis c.c.). Il privilegio, infatti, non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario contratto per finanziare la costruzione (artt. 2775- bis, secondo comma, e 2825-bis c.c.).
E’ pertanto opportuno che l’ipoteca a favore della banca sia iscritta prima della stipula dei contratti preliminari con gli acquirenti, utilizzando la forma abituale del mutuo condizionato, con erogazioni successive a stato avanzamento lavori.
Ricordiamo che la trascrizione del contratto preliminare è sempre obbligatoria, quindi le parti non potrebbero chiedere al notaio di procedere alla trascrizione.
Il promittente acquirente potrebbe in teoria acconsentire alla successiva cancellazione della trascrizione ai sensi dell’art. 2668, quarto comma, del codice civile, ma ciò appare contrario alla norma secondo cui l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal d.lgs. 122/2005, e che ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta (art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 122/2005, introdotto dall’art. 10-quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80).
Una soluzione che è stata recentemente proposta in dottrina è quella della postergazione del grado della trascrizione del preliminare rispetto all’iscrizione ipotecaria (Angelo Chianale, “La forma autentica del preliminare di vendita di immobili in costruzione ex art. 388 c.c.i.i. minaccia il credito edilizio”, in dirittobancario.it).
La postergazione richiederebbe il consenso del promittente acquirente, che potrebbe essere espresso rispetto a una determinata iscrizione ipotecaria già avvenuta, oppure anche rispetto a un’iscrizione futura, purché risulti determinato o determinabile il credito che l’iscrizione andrà a garantire. Ciò consentirebbe di inserire nel contratto preliminare una clausola con la quale il promittente acquirente acconsente che gli effetti della trascrizione del preliminare siano postergati all’iscrizione ipotecaria che il costruttore concederà alla banca a garanzia del mutuo destinato a finanziare la costruzione dell’immobile.
La postergazione dovrebbe essere annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 2843 c.c..
La proposta appare interessante, e potrebbe forse non contrastare con il divieto di rinuncia alle tutele da parte del promittente acquirente, in considerazione del suo interesse a che la costruzione sia finanziata dalla banca, ma rimangono ancora molti dubbi sulla possibilità di ottenere l’annotazione di questa particolare postergazione, non espressamente prevista dalla legge.

Il rilascio della fideiussione
Al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire (o di un altro contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità), ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme (e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo) che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (art. 2 del d.lgs. 122/2005).
La fideiussione può essere rilasciata anche per un’obbligazione condizionale o futura, con la previsione, in tal caso, dell’importo massimo garantito (ai sensi dell’art. 1938 del codice civile). Ciò consente il rilascio di fideiussioni a contenuto progressivo, quando il contratto preliminare prevede il versamento di acconti a stato di avanzamento lavori, che devono anch’essi essere garantiti dalla fideiussione consegnata al momento della stipula
Le nuove norme dispongono che il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6, comma 1, del d.lgs. 122/2005), pertanto il notaio deve verificare la consegna della fideiussione e la sua conformità al modello standard.
L’acquirente può dunque avvalersi anche delle tutele derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare.
Il contratto deve contenere gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello standard (art. 6, comma 1, lettera g, del d.lgs. 122/2005).
La mancanza della fideiussione è espressamente sanzionata con la nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente (nullità relativa).

Chi rilascia la fideiussione
La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni (art. 3, comma 1, del d.lgs. 122/2005).
E’ stata eliminata la possibilità, originariamente prevista, che la fideiussione fosse rilasciata da un intermediario finanziario iscritto nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385), che è stato soppresso dal 24 dicembre 2015.

Le garanzie della fideiussione
La fideiussione deve garantire la restituzione all’acquirente delle somme da questo effettivamente versate al costruttore (e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo):
1) nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall’art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005;
2) nel caso di inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale di cui all’art. 4 del d.lgs. 122/2005.
Quest’ultima previsione è stata aggiunta dal d.lgs. 14/2019. La garanzia fideiussoria, dunque, non è più limitata all’ipotesi del verificarsi di una situazione di crisi dell’impresa di costruzione, ma si estende anche al mancato rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale che deve essere consegnata da costruttore all’acquirente contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile.
La fideiussione deve inoltre garantire la corresponsione degli interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
La situazione di crisi si intende verificata (art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005):
a) alla data di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
b) alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
c) alla data di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) alla data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria. Queste definizioni della situazione di crisi dovranno essere lette con riferimento alle nuove procedure introdotte dal codice della crisi di impresa e dell’insolvenza.

L’escussione della fideiussione
La fideiussione può essere escussa (art. 3, comma 3, del d.lgs. 122/2005):
a) a decorrere dalla data in cui si è verificata una situazione di crisi, a condizione che:
• in seguito alla trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto;
• in caso di procedura concorsuale, l’organo competente non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al modello standard, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare.

Il contenuto della fideiussione
La fideiussione deve avere alcune caratteristiche espressamente previste dal legislatore, e in particolare (art. 3, comma 4, del d.lgs. 122/2005):
a) deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile);
b) deve essere escutibile, verificatesi le condizioni previste dal decreto legislativo (art. 3, comma 3, del d.lgs. 122/2005), a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
E’ espressamente previsto, inoltre, che il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente (art. 3, comma 5, del d.lgs. 122/2005).
Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta inviata a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se non rispetta questo termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da questo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi (art. 3, comma 6, del d.lgs. 122/2005).
L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (o dell’atto definitivo di assegnazione), contenente la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (art. 3, comma 7, del d.lgs. 122/2005).

Il modello standard della fideiussione
La fideiussione dovrà essere rilasciata utilizzando il modello standard che sarà determinato con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze. Il decreto avrebbe dovuto essere emanato entro novanta giorni dal 16 marzo 2019, dunque entro il 14 giugno 2019 (art. 3, comma 7-bis, del d.lgs. 122/2005).
Ricordiamo però che le nuove norme si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).
Il legislatore ha dunque previsto che in attesa dell’emanazione del decreto ministeriale contenente il modello standard, il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 3 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.

La mancanza della fideiussione
In mancanza della fideiussione, il contratto preliminare non può essere stipulato.
Se il contratto venisse comunque stipulato in mancanza della fideiussione, la legge ne prevede la nullità, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente (nullità relativa). L’acquirente può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità contratto preliminare, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia fideiussoria, se ritiene di averne maggiore interesse.

La polizza assicurativa indennitaria decennale
Il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente (art. 4, comma 1, d.lgs. 122/2005).
Il d.lgs. 14/2019 ha introdotto, in caso di violazione di tale obbligo, la sanzione della nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall’acquirente (nullità relativa).
L’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa, e della sua conformità al modello standard (art. 4, comma 1-quater, d.lgs. 122/2005).

I danni coperti dalla polizza assicurativa
La polizza assicurativa indennitaria decennale deve avere effetto dalla data di ultimazione dei lavori, e deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Ricordiamo che l’art. 1669 del codice civile prevede la responsabilità dell’appaltatore per dieci anni dal compimento dell’opera, se questa, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, per vizio del suolo o per difetto della costruzione. La denunzia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta, e il diritto al risarcimento si prescrive in un anno dalla denunzia.
Mentre il concetto rovina totale o parziale è abbastanza facile da interpretare, maggiori dubbi presenta l’individuazione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, e di ciò occorre tenere conto nella formulazione della polizza assicurativa, soprattutto in relazione alle eventuali esclusioni da essa previste.
Ricordiamo infatti che la Corte di Cassazione ha affermato che i “gravi difetti” dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono anche riguardare elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria (si vedano, p. es., Cass. 8140/2004; Cass. 11740/2003; Cass. 81/2000; Cass. 14449/1999; Cass. 456/1999; Cass. 3301/1996; Cass. 1256/1995
e Cass. 1164/1995) oppure arrecare un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell’immobile, in relazione all’utilità cui l’opera è destinata (si vedano, p. es., Cass. 1154/2002; Cass. 1393/1998; Cass. 7992/1997; Cass. 5103/1995; Cass. 1081/1995; Cass. 3644/1989 e Cass. 6619/1988).
Sono stati dunque considerati rientrare nell’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c. i gravi difetti riguardanti, per esempio: la pavimentazione interna ed esterna (Cass. 2238/2012); le infiltrazioni d’acqua, l’umidità nelle murature e i problemi rilevanti d’impermeabilizzazione (Cass. 84/2013; Cass. 21351/2005; Cass. 117/2000); l’inefficienza di un impianto idrico (Cass. 3752/2007); l’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 5002/1994; Cass. 7924/1992); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (Cass. 6585/1986; Cass. 4369/1982).

Il modello standard della polizza assicurativa
La polizza assicurativa dovrà essere emessa utilizzando il modello standard che sarà determinato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze. Il decreto avrebbe dovuto essere emanato entro novanta giorni dal 16 marzo 2019, dunque entro il 14 giugno 2019 (art. 3, comma 7-bis, del d.lgs. 122/2005).
Ricordiamo però che le nuove norme si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).
Il legislatore ha dunque previsto che in attesa dell’emanazione del decreto ministeriale contenente il modello standard, il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.
In attesa del modello standard, che chiarirà ogni dubbio, occorre pertanto fare attenzione alle clausole della polizza assicurativa, soprattutto per quanto riguarda la definizione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, in relazione alle eventuali esclusioni o coperture facoltative previste dalla polizza.
Nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, la polizza assicurativa deve dunque avere queste caratteristiche:
1) deve avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile
2) deve avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori
3) deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da:
a. rovina totale o parziale dell’immobile
b. gravi difetti costruttivi delle opere
c. per vizio del suolo o per difetto della costruzione
4) deve coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
La legge prevede genericamente la copertura dei danni, da intendere come copertura totale e non parziale, quindi non sembra consentire la presenza di clausole che prevedono scoperti o franchigie, che avrebbero l’effetto di ridurre l’effettivo risarcimento del danno all’acquirente.
Il riferimento ai danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione consente di escludere dal risarcimento i vizi palesi (già evidenti prima della stipula), e probabilmente anche i vizi occulti, se già noti anche all’assicurato (acquirente) oltre che al contraente della polizza (costruttore).
Sembrano invece in contrasto con la previsione di legge le eventuali clausole che escludono il risarcimento in presenza di vizi noti al contraente (costruttore), pur se sconosciuti all’assicurato (acquirente), che è il contraente debole da tutelare, oppure le clausole che subordinano l’efficacia della polizza alla condizione essenziale che l’immobile sia realizzato a regola d’arte e in conformità al progetto e al capitolato, così escludendo dalla copertura proprio le situazioni che la legge intende garantire.
I dubbi maggiori riguardano però l’individuazione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, da cui discende la necessità o meno di comprendere nella copertura assicurativa determinate garanzie (spesso previste nelle polizze come facoltative), anche alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione.

La mancata consegna della polizza assicurativa
In caso di inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare ha diritto di escutere la fideiussione per ottenere la restituzione delle somme versate al costruttore (art. 4, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005). In tal caso la fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al modello standard (art. 3, comma 3, lettera b, d.lgs. 122/2005).
Il d.lgs. 14/2019 ha inoltre previsto la nullità del contratto di trasferimento della proprietà dell’immobile eventualmente stipulato, in caso di violazione dell’obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale.
Per espressa disposizione di legge, la nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente, il quale può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità della compravendita, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia assicurativa, se ritiene di averne maggiore interesse. Si tratta pertanto di nullità relativa.

I dubbi sulla ristrutturazione
Un importante dubbio interpretativo, da cui discendono conseguenze rilevanti, riguarda gli immobili oggetto di ristrutturazione.
Gli immobili oggetto di ristrutturazione sembrerebbero essere esclusi dalla lettera della legge, che fa espresso riferimento agli “immobili da costruire”, e una conferma di tale interpretazione restrittiva viene anche dai lavori preparatori della legge delega, poiché la proposta avanzata durante i lavori della Commissione Giustizia del Senato di prevedere espressamente tra gli immobili oggetto di tutela anche gli immobili da ristrutturare non era stata accolta.
Appare evidente, però, che gli immobili oggetto di ristrutturazione presentano la stessa esigenza di tutela dell’acquirente come contraente debole.
Ricordiamo che secondo l’opinione inizialmente espressa dal Consiglio Nazionale del Notariato, la disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire si applica anche ai fabbricati oggetto di ristrutturazione “maggiore”, cioè quelli oggetto di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente (CNN, Studio n. 5813/C del 23 luglio 2005).
L’applicazione della disciplina di tutela agli immobili oggetto di ristrutturazione presenta però alcune criticità, soprattutto in relazione all’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria decennale (ora previsto a pena di nullità), che molte compagnie assicurative rilasciano solo per gli edifici di nuova costruzione.
A questo proposito, dobbiamo tenere presente che la Corte di Cassazione, pronunciatasi a Sezioni Unite per dirimere un contrasto nella precedente giurisprudenza, ha affermato che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (Cass. SS.UU., 27 marzo 2017 n. 7756).

Pavia, 18 novembre 2019

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Risposte ad interpello dell’Agenzia delle entrate agevolazioni prima casa

  1. Nella risposta n. 378 del 10 settembre 2019 (Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in locazione. Nota II-bis), l’Ufficio ha chiarito che colui che detiene un’altra abitazione nello stesso Comune nel quale intende effettuare un nuovo acquisto non può beneficiare delle agevolazioni prima casa in occasione del nuovo acquisto, anche se l’immobile preposseduto è concesso in locazione a terzi; le norme in materia di agevolazioni prima casa considerano infatti l’ubicazione dell’unità immobiliare e non l’effettivo utilizzo del bene.
  2. Nella risposta n. 377 del 20 settembre 2019 (Applicabilità delle agevolazioni prima casa ai sensi della Nota II-bis, comma 4-bis, all’articolo 1della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131,in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Società costruttrice prima del 22 maggio 1993), l’Ufficio ha chiarito che colui che è già in possesso di un altro immobile, situato nello stesso comune e acquistato prima del 1993 (quando non era ancora previsa l’aliquota Iva agevolata), può richiedere le agevolazioni prima casa in occasione di un nuovo acquisto, purché rivenda l’abitazione preposseduta entro un anno.

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Ecco quali sono gli obblighi, gli oneri e le responsabilità delle parti nell’ambito del trasferimento di fabbricati, secondo la normativa vigente e la corrente interpretazione della giurisprudenza (Cass. SS.UU. 22 marzo 2019, n. 8230).

La parte alienante (venditore)
La parte alienante ha l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione del fabbricato.
La giurisprudenza ha precisato che questi estremi devono essere riferiti a un titolo abilitativo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto.
L’indicazione degli estremi del titolo può essere sostituita dalla dichiarazione dell’alienante circa l’inizio della costruzione anteriore al primo settembre 1967.
Anche questa dichiarazione, ovviamente, deve essere veritiera.
La parte alienante ha anche l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare che le planimetrie del fabbricato depositate in catasto e i suoi dati catastali sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Le dichiarazioni dell’alienante devono essere riportate nell’atto di compravendita, ma hanno anche una funzione informativa nei confronti dell’acquirente, per consentirgli le verifiche ritenute opportune, pertanto queste informazioni devono essere comunicate all’acquirente con un certo anticipo rispetto alla stipula dell’atto, preferibilmente già al momento della sottoscrizione del contratto preliminare o della proposta di acquisto.
È opportuno che l’alienante consegni all’acquirente una copia del titolo abilitativo alla costruzione (e alle successive modifiche), eventualmente facendone richiesta mediante accesso agli atti del Comune.
Nel caso in cui ciò non risulti possibile, l’alienante si assume la responsabilità della corrispondenza degli estremi da lui indicati a un titolo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto.
Nel caso in cui, dopo la stipula dell’atto, si scopra l’esistenza di abusi edilizi sul fabbricato oggetto di trasferimento, oppure irregolarità catastali, l’alienante dovrà risarcire i danni all’acquirente.
La mancata corrispondenza degli estremi dichiarati dall’alienante a un titolo edilizio esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto comporta inoltre la nullità dell’atto.

La parte acquirente
La parte acquirente, una volta ricevute le informazioni dall’alienante, può attivarsi prima della stipula dell’atto per verificare la regolarità edilizia, urbanistica e catastale del fabbricato che sta acquistando, e valutare la convenienza dell’affare, in relazione al rischio di nullità dell’atto, e ai danni che potrebbero derivare dalla presenza di abusi edilizi o difformità catastali (anche nella prospettiva di una futura rivendita del fabbricato).
Secondo la giurisprudenza, questo è un onere che grava sulla parte acquirente, che può valutare liberamente, con la dovuta diligenza, l’opportunità di eseguire o meno questi controlli, mediante accesso agli atti del Comune e verifica dello stato di fatto, avvalendosi, eventualmente, di un tecnico di propria fiducia.
Nell’ambito della contrattazione preliminare, la parte acquirente ha diritto di chiedere alla parte alienante tutta la documentazione relativa alla regolarità edilizia e catastale del fabbricato.
La parte acquirente può inoltre chiedere che la parte alienante fornisca una certificazione di regolarità edilizia, urbanistica e catastale redatta da un tecnico, come già avviene abitualmente, per prassi consolidata in diverse regioni italiane.
Questo documento non è obbligatorio per legge, ma la sua consegna può essere concordata tra le parti nel contratto preliminare (o nella proposta accettata).

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Il decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione

Il Consiglio Nazionale del Notariato illustra le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal 16 marzo 2019, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005.
La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?
Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
La tutela per chi compra prevede:
– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?
Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?
La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.
Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 – Da quando si applica la nuova legge?
Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?
La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?
Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?
La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.
In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?
Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?
Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

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Edilizia convenzionata: nuove regole per la rimozione dei vincoli

Le regole sulla rivendita delle abitazioni realizzate nell’ambito dei programmi di edilizia residenziale pubblica convenzionata sono state recentemente modificate dal legislatore (art. 25-undecies del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136), che è opportunamente intervenuto per chiarire i dubbi sollevati da alcune sentenze nelle quali la Corte di Cassazione aveva modificato la propria interpretazione delle normativa previgente.
La nuova normativa dispone che i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione (e al canone massimo di locazione) contenuti nelle convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni (sia per il diritto di proprietà, sia per il diritto di superficie) possono essere rimossi, decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, stipulando un accordo con il Comune al quale deve essere versato un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta anche la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva (art. 31, comma 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
L’accordo deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, e deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli è determinato in misura pari ad una percentuale di quello risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448. La percentuale è stabilita con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, che prevede anche l’applicazione di riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, nonché i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento.
Le nuove norme hanno dunque chiarito che il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione (e al canone massimo di locazione) degli alloggi realizzati nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica convenzionata rimane in vigore dopo trent’anni dalla stipula della convenzione, confermando il più recente orientamento della Suprema Corte e smentendo l’interpretazione, precedentemente consolidata, secondo cui i vincoli erano venuti meno dal 15 marzo 1992, con la legge Ferrarini-Botta.
Fino alla stipula dell’accordo che rimuove i vincoli, in caso di vendita dell’immobile il prezzo non può essere superiore a quello risultante dall’applicazione dei criteri indicati nella convenzione, e se nel contratto viene indicato un prezzo superiore, l’acquirente non è tenuto a pagare la differenza rispetto al prezzo vincolato, e se l’ha già pagata può chiederne il rimborso. La legge dispone infatti che il contratto non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato.
Chi intende vendere un’abitazione che è stata costruita nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, ha pertanto due possibilità: vendere a un prezzo non superiore a quello determinato in base ai criteri stabiliti dalla convenzione (e normalmente inferiore al valore di mercato dell’abitazione), oppure stipulare, con atto notarile, una nuova convenzione con il Comune, pagando il corrispettivo stabilito, in modo di poter poi vendere l’abitazione al prezzo liberamente concordato con l’acquirente.
In ogni caso la pretesa dell’acquirente per il rimborso della differenza si estingue a seguito della rimozione dei vincoli. Ciò vale anche per gli immobili oggetto di contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della nuova legge (art. 25-undecies, secondo comma, del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136).
La legge ha stabilito infatti che l’accordo per la rimozione dei vincoli può essere stipulato da qualsiasi persona fisica che ne ha interesse, anche se non è più proprietaria dell’immobile interessato, né titolare di diritti reali sullo stesso (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
Ciò consente anche a chi ha già venduto l’immobile a prezzo più alto (come era consentito dall’interpretazione corrente prima della modifica legislativa) di chiedere al Comune la rimozione del vincolo, e stipulare il relativo atto, bloccando così l’eventuale richiesta di rimborso dell’eccedenza di prezzo da parte dell’acquirente.
Il decreto del Ministero dell’economia e delle finanze che deve stabilire la percentuale da applicare per il calcolo del corrispettivo dovuto per la rimozione del vincolo, avrebbe dovuto essere emanato entro il 28 gennaio 2019. Fino all’emanazione del decreto, dunque, non risulta possibile per i Comuni determinare il corrispettivo dovuto dal richiedente, e di conseguenza stipulare l’accordo per la rimozione del vincolo.

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Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli

Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2019, che ha però aumentato l’imposta sostitutiva al 10%.
Il termine è ora fissato al 30 giugno 2019. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2019. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2019, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2019. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2019. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari al 10% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate precisa che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017 o al primo gennaio 2018) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.

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Acquisto di terreni agricoli da parte dei coadiuvanti coltivatori diretti

I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto e appartenenti al suo nucleo familiare, se sono anch’essi iscritti alla previdenza agricola come coltivatori diretti, hanno diritto alle agevolazioni fiscali previste per coltivatori diretti titolari dell’impresa agricola a cui i familiari partecipano attivamente.

Lo ha stabilito la legge di bilancio 2019, chiarendo definitivamente un dubbio che aveva portato alcuni uffici periferici dell’Agenzia delle entrate a negare l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto di terreni agricoli da parte dei coadiuvanti, in quanto non titolari di impresa agricola (articolo 1, comma 705, della legge 30 dicembre 2018, n. 145).

La nuova norma stabilisce inequivocabilmente il diritto dei coadiuvanti iscritti alla previdenza agricola come coltivatori diretti (purché appartenenti allo stesso nucleo familiare del titolare) alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di terreni agricoli (la cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina), anche in assenza dei requisiti previsti per l’applicazione dell’agevolazione a favore dei familiari conviventi con il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo professionale (art. 1, comma 907, della legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Il riferimento alla “partecipazione attiva” all’impresa agricola non sembra aggiungere niente rispetto alla qualifica di “coadiuvante”, poiché tale non potrebbe essere chi non partecipa attivamente all’impresa. Qualche dubbio si potrebbe invece avanzare sull’appartenenza al medesimo nucleo familiare, che potrebbe essere riscontrata anche in mancanza di convivenza anagrafica. Sul punto è dunque auspicabile un chiarimento da parte dell’Agenzia delle entrate.

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La situazione attuale
Alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno modificato l’interpretazione, precedentemente consolidata, delle regole sulla rivendita delle abitazioni costruite nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica.
Secondo la nuova interpretazione della Suprema Corte, il tetto massimo al prezzo di rivendita (o al canone di locazione) degli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata è ancora in vigore, nonostante la legge Ferrarini-Botta avesse abrogato, già dal 15 marzo 1992, i vincoli previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.
Per rimuovere il limite al prezzo di rivendita (o al canone di locazione), è dunque necessario stipulare una nuova convenzione tra il proprietario e il Comune, che può prevedere anche il pagamento di un corrispettivo a favore del Comune stesso.
I Comuni si sono adeguati a questa nuova interpretazione, modificando anche le delibere precedentemente assunte su questa materia.
Chi intende vendere un’abitazione che è stata costruita nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, ha pertanto due possibilità: vendere a un prezzo non superiore a quello determinato in base ai criteri stabiliti dalla convenzione (e normalmente inferiore al valore di mercato dell’abitazione), oppure stipulare, con atto notarile, una nuova convenzione con il Comune, eventualmente pagando il corrispettivo stabilito dalle delibere comunali, in modo di poter poi vendere l’abitazione al prezzo liberamente concordato con l’acquirente.

L’edilizia residenziale pubblica
Le norme che regolano l’edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata sono state introdotte per consentire ai soggetti aventi determinati requisiti (legati essenzialmente al reddito e alla composizione del nucleo famigliare) di acquisire la proprietà di un’abitazione a condizioni più favorevoli di quelle di mercato, grazie alla stipula di una convenzione tra il Comune e la società costruttrice, che riceve l’assegnazione di specifiche aree destinate all’edificazione di questo tipo di alloggi, e gode della riduzione dei contributi da versare per la costruzione.
Grazie a queste agevolazioni, la vendita degli alloggi da parte del costruttore può avvenire a un prezzo ridotto, a favore degli acquirenti aventi i requisiti previsti dalla legge.
Per evitare speculazioni, la legge ha previsto limitazioni alla possibilità di rivendita degli alloggi acquisiti in questo modo (e alla loro locazione). Queste limitazioni sono state riportate nelle convenzioni, e di norma richiamate anche nei successivi atti di rivendita degli alloggi da parte dei privati.
L’interpretazione di queste regole è però resa difficile dalle numerose modifiche apportate dal legislatore nel corso degli anni, spesso in modo approssimativo e non coordinato.

I limiti originari della legge 865/1971
I limiti previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 prevedevano:
– un periodo iniziale in cui la rivendita e la locazione dell’alloggio non erano consentite, salvo eccezioni legate a situazioni particolari;
– la successiva possibilità di rivendere l’alloggio (o concederlo in locazione) soltanto a favore di soggetti aventi i requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (requisiti soggettivi);
– un limite massimo del prezzo di rivendita dell’alloggio (o del canone di locazione), stabilito sulla base di criteri indicati dalla legge o dalla convenzione.
La legge 22 ottobre 1971, n. 865, prevedeva originariamente, per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà, il divieto di rivendita per i primi dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità; successivamente l’alloggio poteva essere rivenduto soltanto ai soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, e al prezzo massimo stabilito dalla legge.
In caso di violazione di questi limiti, era prevista la nullità dell’atto di rivendita.
Le stesse limitazioni erano abitualmente previste dalle convenzioni per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie, pur in mancanza di una specifica disciplina legislativa. In questo caso, però, si riteneva trattarsi di semplici divieti contrattuali di rivendita, con effetti solo tra le parti (quelle che hanno firmato la convenzione o sono subentrate nella stessa) e non nei confronti dei terzi, e che non possono incidere sulla validità del contratto di vendita eventualmente stipulato, cioè non possono in nessun caso determinarne la nullità, ma possono soltanto far sorgere un obbligo al risarcimento da parte del venditore per l’inadempimento di un impegno assunto nei confronti del Comune.

L’abrogazione dei limiti della legge 865/1971
Le norme di legge che prevedevano il divieto di alienazione sono state abrogate con effetto dal 15 marzo 1992 (art. 23 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, la cosiddetta legge “Ferrarini-Botta”, modificato dall’art. 3 della legge 28 gennaio 1994, n. 85).
Si era quindi diffusa l’interpretazione, inizialmente confermata anche dalla Corte di Cassazione, secondo cui gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà potevano essere rivenduti in qualsiasi momento (salva l’applicazione del divieto di rivendita per i primi cinque anni, in presenza di un mutuo agevolato concesso per l’acquisto dell’alloggio), a chiunque (senza più necessità di rispettare i requisiti soggettivi), ma anche a qualsiasi prezzo, cioè senza più dover rispettare un prezzo massimo per la rivendita.
Ciò valeva sia per i vincoli previsti da “convenzioni PEEP” stipulate ai sensi della legge 22 ottobre 1971, n. 865, anche prima del 15 marzo 1992 (Cass. 10 novembre 2008, n. 26915), sia per quelle stipulate ai sensi della legge 1977, n. 10, la cosiddetta “legge Bucalossi” (Cass. 4 aprile 2011, n. 7630; Cass. 2 ottobre 2000, n 13006).
Essendo venuti meno i vincoli previsti dalla legge, rimanevano in vigore soltanto le limitazioni eventualmente disposte dalle convenzioni stipulate tra il Comune e la società costruttrice, sia per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà (se la convenzione, pur essendo stipulata prima del 15 marzo 1992, conteneva disposizioni che si discostavano dalla disciplina legale, oppure se la convenzione era stata stipulata a partire dal 15 marzo 1992, dopo l’abrogazione dei limiti di legge), sia per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie (per i quali, in mancanza di una specifica disciplina legislativa, non poteva che trattarsi di limitazioni contrattuali).
In ogni caso, queste limitazioni potevano produrre effetti solo tra le parti e non nei confronti dei terzi, e non potevano incidere sulla validità del contratto di vendita eventualmente stipulato, cioè non potevano determinarne la nullità, ma soltanto far sorgere un obbligo al risarcimento da parte del venditore per l’inadempimento di un impegno assunto nei confronti del Comune.

Rimuovere i limiti alla rivendita con l’accordo del Comune
In seguito la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, stipulando con il Comune un atto di modifica della convenzione originaria, a fronte del pagamento di un corrispettivo (art. 5 comma 4-bis del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito nella legge 12 luglio 2011, n. 106, che ha introdotto i commi 49-bis e 49-ter all’art. 31 della legge 448/1998).
Il corrispettivo doveva essere stabilito con decreto ministeriale, ma la competenza a determinare il corrispettivo è stata poi attribuita direttamente ai singoli Comuni (art. 29, comma 16-undecies, del decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216, aggiunto dalla legge di conversione 24 febbraio 2012, n. 14).
Diversi Comuni hanno assunto delibere per consentire l’esercizio di questo diritto. Per esempio, il Comune di Pavia ha assunto la delibera n. 56/12 dell’11 dicembre 2012. In seguito alla stipula della convenzione modificativa, è possibile vendere l’alloggio a qualsiasi persona e per qualsiasi prezzo, senza alcun limite.

Il limite massimo al prezzo di rivendita
Recentemente la Corte di Cassazione, modificando il proprio precedente orientamento, ha affermato l’applicabilità del limite massimo al prezzo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, nonostante l’abrogazione dei vincoli previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, che secondo la nuova interpretazione della Suprema Corte avrebbe comportato il venir meno del divieto di alienazione decennale e dei requisiti soggettivi per i successivi acquirenti, ma non del prezzo massimo di rivendita.
Secondo la Corte di Cassazione, ciò si ricava dal decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, che ha introdotto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata. La Suprema Corte ha fatto notare che se la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo, ciò significa che il vincolo del prezzo massimo di rivendita è ancora in vigore, e può essere eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione (da redigere nella forma di atto pubblico, e soggetta a trascrizione), e in mancanza di questa il vincolo segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita (Cass. SS.UU. 16 settembre 2015, n. 18135; Cass. 3 gennaio 2017, n. 21; Cass. 4 dicembre 2017 n. 28949).
La Corte di Cassazione si è pronunciata relativamente a casi di rivendita della piena proprietà, ma nelle motivazioni ha affermato la validità di queste argomentazioni anche per la rivendita di alloggi assegnati in piena proprietà.
La nuova interpretazione fornita dalla Suprema Corte è stata oggetto di critiche da parte della dottrina, ma la sua autorevolezza deve indurci alla massima prudenza nell’affrontare questi argomenti.
Molti Comuni, tra cui il Comune di Pavia, hanno già adottato nuove delibere, modificando quelle precedenti in conformità alla nuova interpretazione della Corte di Cassazione, affermando la necessità di stipulare una specifica convenzione per rimuovere il vincolo del prezzo massimo nella rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata.

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