In arrivo le regole sul deposito del prezzo nella compravendita
Il prezzo della compravendita (o il saldo, se è stato versato un acconto o una caparra) è normalmente pagato al venditore contestualmente alla stipula del contratto di compravendita dell’immobile.
Dal primo gennaio 2014 è entrata in vigore una legge in base alla quale il prezzo della compravendita deve essere consegnato in deposito al notaio che ha stipulato l’atto, fino a che è stata eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto (cioè la trascrizione nei registri immobiliari) ai sensi della normativa vigente, ed è stata verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli (art. 1 commi da 63 a 67 della legge 27 dicembre 2013, n. 147).
Questa norma, però, non è mai stata applicata, per mancanza del regolamento di attuazione che avrebbe dovuto essere approvato con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia.
La legge per la concorrenza 2017, in corso di approvazione, interviene su queste regole disponendo che il deposito del prezzo deve avvenire solo su specifica richiesta di una delle parti. Trattandosi di una norma posta a tutela della parte acquirente, sarà dunque questa che avrà interesse a chiedere che il prezzo sia consegnato in deposito al notaio anziché essere versato immediatamente al venditore, ma potrà scegliere liberamente se avvalersi di questa possibilità.
Il deposito del prezzo, infatti, è destinato a tutelare l’acquirente contro la possibilità che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, sia trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile, oppure sia trascritta o iscritta un’altra formalità pregiudizievole, come per esempio un’ipoteca o un pignoramento. Poiché la legge dispone che prevale l’atto trascritto o iscritto per primo (anche se stipulato successivamente), l’acquirente è potenzialmente esposto al rischio che, per esempio, un creditore del venditore iscriva ipoteca sull’immobile prima che il notaio abbia fatto in tempo a trascrivere l’atto di compravendita. Le norme sul deposito del prezzo consentono all’acquirente di tutelarsi contro questa possibilità, ma rimettono a lui la scelta se avvalersene o meno.
La decisione se richiedere o meno che il prezzo sia depositato al notaio spetta dunque alla parte acquirente (essendo poco probabile che tale richiesta provenga dal venditore).
Quando una delle parti lo richiede, il prezzo della compravendita (o il saldo, se sono già stati pagati acconti) non viene versato subito al venditore, ma è consegnato in deposito al notaio che stipula l’atto, il quale lo versa su un apposito conto corrente dedicato (art. 1 commi da 63 a 67 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come modificati dalla legge per la concorrenza 2017 in corso di approvazione).
Sempre su richiesta di una delle parti, sono consegnate al notaio le somme destinate all’estinzione di gravami o spese non pagate o altri oneri dovuti (per esempio, le somme destinate all’estinzione di debiti garantiti da ipoteca iscritta sull’immobile oggetto della compravendita, oppure delle spese condominiali arretrate).
Inoltre, indipendentemente dalla richiesta di una delle parti, il notaio deve sempre versare sul conto dedicato tutte le somme dovute a titolo di tributi per le quali il notaio sia sostituto o responsabile d’imposta, nonché le anticipazioni fatte in nome e per conto del cliente (di cui all’art. 15, comma 1, numero 3, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633), in relazione agli atti da lui ricevuti e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, e ogni altra somma affidata al notaio in relazione all’atto stipulato.
Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto (cioè la trascrizione nei registri immobiliari) ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio consegna il prezzo al venditore, e provvede al versamento delle altre somme agli aventi diritto (per esempio alla banca, per la cancellazione dell’ipoteca, o all’amministratore del condominio, per il saldo delle spese arretrate).
Se le parti hanno previsto nell’atto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio può consegnare il prezzo al venditore solo quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata (oppure con le diverse modalità concordate tra le parti), che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
La nuova disciplina legislativa potrebbe incidere profondamente sulla prassi consolidata nell’ambito delle compravendite immobiliari. Per il buon funzionamento del nuovo sistema, è infatti opportuno che l’acquirente provveda a depositare il prezzo presso il notaio alcuni giorni prima della data prevista per la stipula dell’atto, o quantomeno fornisca anticipatamente al notaio copia degli assegni circolari che saranno utilizzati per il pagamento del prezzo, delle imposte e delle altre somme, in modo che il notaio possa eseguire gli opportuni controlli.
Come abbiamo visto, il deposito del prezzo è previsto solo per le somme dovute contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita. Sono pertanto escluse le somme versate dall’acquirente al venditore a titolo di acconto o di caparra (a meno che le parti, per garantire una maggiore tutela del venditore, anche in relazione alle somme anticipate, decidano di stipulare il contratto preliminare per atto notarile).
La legge consente di richiedere il deposito anche per la parte del prezzo eventualmente oggetto di dilazione di pagamento, cioè da pagare in un momento successivo rispetto alla stipula dell’atto notarile di compravendita. Quando ciò va contro l’interesse delle parti che hanno concordato tale modalità di pagamento, sarà sufficiente che nessuna di esse chieda al notaio di trattenere in deposito tali somme.
Gli importi depositati sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato: sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque, e assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata. Gli interessi sulle somme depositate sul conto corrente dedicato spettano allo Stato.
Ricordiamo infine che le stesse regole sono previste per tutti i contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende e, per quanto riguarda il versamento dei tributi e delle anticipazioni sul conto dedicato, per tutti gli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale.
Notaio Paolo Tonalini
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