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Il mandato ad alienare senza rappresentanza

Il mandato ad alienare senza rappresentanza comporta il trasferimento dell’immobile a un soggetto di fiducia, il quale si intesta l’immobile con l’incarico di venderlo. Questo soggetto, di solito un familiare, viene incaricato di provvedere alla futura vendita dell’immobile, ma non in nome del mandante (come avviene di solito quando si utilizza una semplice procura a vendere), bensì in nome dello stesso mandatario. Per consentire al mandatario di vendere la casa in nome proprio (anche se per conto del mandante), il mandante gli trasferisce contestualmente la proprietà dell’immobile. Si tratta, dunque, di una forma di intestazione fiduciaria. Dopo la vendita dell’immobile, il mandatario dovrà corrispondere al mandante il prezzo incassato.
Il trasferimento della proprietà dal mandante al mandatario non integra né una compravendita né una donazione, quindi non presenta i problemi dell’una o dell’altra.
Dal punto di vista fiscale, inoltre, questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa quando il mandante e il mandatario (come normalmente avviene) sono marito e moglie, oppure genitore e figlio. Il trasferimento, infatti, è tassato come atto a titolo gratuito, e come tale beneficia della franchigia prevista per la donazione in linea retta o al coniuge, che si traduce in un’esenzione dall’imposta fino al valore di un milione di euro. Anche tra fratelli o sorelle l’operazione risulta conveniente, poiché la franchigia di 100 mila euro è sufficiente a coprire il valore catastale di molte abitazioni.
In tutti questi casi, il mandato ad alienare senza rappresentanza consente di trasferire l’immobile con un costo ragionevole (si pagano soltanto le imposte ipocatastali e le spese dell’atto).
Ricordiamo però che questa soluzione può essere adottata solo se c’è l’effettiva volontà di vendere l’immobile entro qualche anno (di solito si considera un termine di cinque anni). In caso contrario, infatti, l’operazione potrebbe essere considerata elusiva dall’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.
Recentemente, l’Agenzia delle entrate ha messo in dubbio la possibilità di utilizzare il mandato ad alienare senza rappresentanza al fine di poter godere delle agevolazioni prima casa in attesa della rivendita dell’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni, e una sentenza della Ctr Lombardia (n. 2958/15/2017) ha accolto tale interpretazione. In attesa di ulteriori pronunce, è dunque preferibile evitare il ricorso al mandato ad alienare senza rappresentanza in questa situazione.

Notaio Paolo Tonalini
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Pubblicato lunedì, 02 ottobre 2017 in Procura / Mandato

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