La presenza di abusi edilizi può creare gravi problemi a chi acquista un immobile, e ne diminuisce notevolmente il valore.
La legge obbliga il venditore a garantire la regolarità edilizia e urbanistica e la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, ma si accontenta di una semplice dichiarazione inserita nell’atto di compravendita.
Il notaio riporta negli atti le dichiarazioni del venditore, ma può verificarle solo sotto il profilo formale, e non nel contenuto, dato che non possiede le conoscenze tecniche necessarie, e soprattutto esamina solo i documenti relativi all’immobile, senza poterne verificare lo stato di fatto.
L’acquirente deve dunque scegliere se fidarsi delle dichiarazioni del venditore (che ovviamente se ne assume la responsabilità), oppure chiedere l’intervento di un tecnico di propria fiducia (ingegnere, geometra o architetto) che, prima del rogito, esamini la documentazione fornita dal venditore, la controlli recandosi presso l’Ufficio tecnico del Comune, e faccia un sopralluogo nell’immobile oggetto di vendita, verificando la situazione di fatto, rilasciando infine una certificazione della piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale, e dell’agibilità dell’immobile. In alcune zone, questa certificazione è richiesta per prassi prima della stipula di tutti gli atti di compravendita, ma non è obbligatoria per legge, quindi in altre parti d’Italia è utilizzata meno frequentemente. La decisione, comunque, spetta all’acquirente, che deve anche sostenerne il costo. Solo in questo modo, però, l’acquirente può essere sicuro di non avere soprese dopo l’acquisto.
E’ consigliabile inserire sempre nel contratto preliminare di compravendita (e nella relativa proposta) una clausola con la quale il venditore autorizza espressamente l’acquirente a eseguire tutti i controlli ritenuti opportuni, anche mediante un tecnico di sua fiducia, eseguendo il sopralluogo nell’immobile e accedendo alla documentazione conservata presso l’Ufficio tecnico del Comune, su delega del venditore.
Notaio Paolo Tonalini
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